2021-08-23
經濟日報
上期筆者提及香港樓價即將破頂，到了今期執筆之時，樓價指數果然升破2019年6月所創的最高紀錄190.48點。
香港市民現時最關注的問題是樓價破頂後還會出現幾大升幅？筆者沒有水晶球，難以準確告之大家，但從技術走勢觀察，歷史高位一般為阻力位，但由於現時已經升破阻力位，故此上升幅度可以很大。從心理角度分析，下一個心理阻力位將會是樓價指數200點，預期在12個月內便會出現。
預計在可預見的未來，樓價指數每逢上升0.1至0.2%，便會被傳媒大肆報道樓價不斷破頂的消息，再加上香港政府無法大幅增加土地供應，令發展商開價更為進取。而二手住宅物業的業主亦會開始心雄，因為業主們會不斷接收到相同屋苑樓價屢創新高的消息，從而令他們叫價不斷提升。
引用收回土地條例契機
如果業主樓換樓的話，最理想是先物色自己心儀單位，然後才把自己的單位出售，否則可能會大失預算。另一方面，準買家可能不斷受到樓價屢創新高的消息影響，令他們產生巨大的心理壓力，甚至可能出現「追價」或「恐慌性入市」的情況，從而間接推高樓價。
有部分人可能認為樓價屢創新高會招致香港政府推出新一輪的樓市辣招，屆時樓價便會逐漸回落。筆者認為縱使政府推出新一輪樓市辣招以遏抑需求，但都仍然未能對症下藥。在剛性需求方面，相信政府依然無法遏止。故此，對症下藥只可以從增加供應方面着手，例如撤銷早已過時失效的樓市辣招，尤其是特別印花稅（SSD），因為撤銷特別印花稅便可以增加二手住宅的供應量。
另外，樓價破頂其實也可給予香港政府一個相當重要的契機，就是特首可在未來10月份的施政報告內，大條道理地引用「收回土地條例」，以加強並加快收回土地的步伐、提高地積比，並積極研究發展郊野公園邊陲地帶；以及更長遠地部署加快落實推動「明日大嶼」計劃。
以目前香港樓市形勢，只有大量增加土地供應，才可有效遏抑香港樓價的破頂升勢。（完）
撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁