2021-08-21
明報
【明報專訊】近年香港一些年輕人常說「生於亂世」，最近阿富汗變天引發逃亡潮，才真叫大家見識何為真亂世。阿富汗連年戰亂，大家又可知當地的經濟和樓巿，與樓價指數上周才創新高的香港有何分別？原來阿富汗的人均GDP統計不單近年跌至只有不足550美元（見圖1），與香港估計今年的人均GDP高達3.7萬多美元，相差接近67倍，根據《Global Property Guide》的統計，阿富汗平均每平方米樓價僅約120美元，或每呎不用100港元。
或可以這樣說，如身在阿富汗，想買一層千呎住宅，不用10萬港元，那大家會否有興趣投資當地物業？相信不會。阿富汗樓價超低，一是因為經濟發展相對落後，二是經常戰亂，三是不知產權和法制能否保障投資。相對下，雖然近年有示威口號指香港人「生於亂世」，但如拿香港和阿富汗比較，相信對不少人來說，香港簡直就是天堂，至少不會出現近日阿富汗的逃亡潮，甚至有人攀上飛機外部想逃難而跌死。
港二手平均樓價853萬創新高
又如近日有統計指香港過去一年有約9萬人移民，至多在機場間中見到親人相擁道別，香港仍是出入境自由。上周樓價指數再創新高，新盤一推出便見搶購潮。筆者對於阿富汗不是幸災樂禍，回看歷史，該國1978年前也曾和平發展了約半個世紀，希望它能回復和平，重新建設起來。
剛提及中原樓價指數上周破頂創了新高，原來香港的二手住宅樓價平均登記金額也已升至853萬元，創了歷史高位（見圖2），即是如你的家庭擁有一個自住單位，又供滿了的話，你的家庭單計這個單位也已接近1000萬元，若假設擁有一個1000萬元單位放租的話，租金回報率略高於2厘，每月租金收入便也接近2萬元，大概等同男性港人的月入中位數。
上述數字反映港人擁有相對豐厚的資產，不過這是否好事？那又未必，因為有一些青年人或會覺得，將來父母如身故，只要將自住單位留給他們，人生實在不用太努力，而近年出現的所謂「躺平」或「佛系」主義，是否與此有一定關係？
新西蘭樓價大升引發人權爭議
另一方面，香港有一半家庭擁有自住物業，另一半則沒有，會否將社會分做有房產與沒房產的兩大族群？有樓者，不用怎麼努力也可較容易過活，沒有的，如何努力也難上流？比方說，你有一層1000萬元物業，每三年升值10%，即升值了約100萬，而另一人沒有樓，這3年要多努力才可追回這房價的差幅？
不過，純以投資角度而言，現水平是否值得高價買香港樓，便見仁見智，根據《經濟學人》的統計，截至今年5月，全球主要國家過去一年的樓價升幅達17%（見圖3），同期的中原樓價僅升了不足3%，其中如新西蘭的樓價更升了超過四分之一，以致當地的新西蘭人權委員會也宣布將對國內熾熱的地產市場展開調查。
新西蘭人權專員Paul Hunt表示，該國面臨的住屋危機，也是一場人權危機，涉及房產權、市場租賃、公營住宅和無家可歸者，令社會最邊緣的民眾首當其衝。事實上，肺炎疫情導致全球QE以至按揭利率降低，讓富裕的新西蘭人可升級現有住屋和加強收租組合，促使樓價進一步飈升，同時導致許多家庭被迫依賴汽車旅館等臨時房屋，不少家庭仍在排隊等公共住宅。
樓價指數新高 地產股較最高位仍低1/3
說新西蘭樓巿出現人權問題，那香港的籠屋和劏房也不是一般家庭可忍受。香港樓價和租金愈升愈有，導致阿爺也忍不住出聲話需要解決，不過這個時候，香港的人權組織又不知去了那裏？
香港有一個怪現象，樓價指數創了新高，但地產股普遍較最高位仍有約三分之一差距，筆者認為香港樓價雖貴，但因土地供應不足，發展商買地起樓也不容易，且地價亦水漲船高，所以發展商賺錢也不容易，令到香港發展商的股價也備受壓力。
如大家看好全球QE利好樓價，倒不如留意外國的一些地產股如建屋股的ETF，其中美國上巿的SPDR S&P Homebuilders ETF（美：XHB）過去一年便大升，現在高位徘徊（見圖4），值得大家留意。富達國際最新訪問了香港、中國內地、台灣、日本、英國及德國六個市場的女性，發現不論從事什麼職業或自僱人士的女性，她們每月的退休金供款額均少於男性，富達認為這是因為她們沒有足夠資金用作退休儲蓄、不了解最佳的儲蓄方法，同時沒有時間理解，以致無法增加儲蓄。 筆者就覺得，女性的退休供款額少於男性，固然可能是收入本身出現的差距，但是否也跟買樓和供樓多由男性負責，所以男性反而要未雨綢繆，而其實供自住樓，也可視之為部署退休的一種方法，尤其近年出現了逆按揭，可在退休後繼續住在物業，並透過逆按揭增加退休後的現金流改善生活。
[陸振球 樓市解碼]