2021-08-16
經濟日報
投資市場轉旺，大手買家中，外資基金所佔比率頗高，反映基金對本港市場有信心之餘，物業價格回調，即趁低吸納加以增值。
工商舖價格回調 趁低吸納
據世邦魏理仕資料顯示，今年上半年大額物業成交總額涉約358億元，較去年同136億元，升1.6倍，數字反映疫情緩和後，投資者重拾信心。
從358億元成交上，今年其中一大特色，是外資基金參與度非常高，包括施羅德資本房地產與BentallGreenOak，合資約26億元購荃灣有線電視大廈一籃子單位，而嘉民亞洲（Goodman），更先後購入觀塘、九龍灣及葵涌工廈，涉資逾10億元。
外資基金出現於大額物業投資市場，通常在樓市低位之時，如2003年沙士後各類物業價格大幅回調，大摩、麥格理及美林基金等，連環購本港全幢甲廈、商場等，帶旺投資氣氛。及後樓市反彈，基金轉售物業紛獲利而回。今年情況有點相似，在疫情下，住宅樓市表現非常硬淨，但其實工商舖市場表現相反，不論甲廈、舖位等，租售價出現大幅調整，反映在疫情下，跨國商業活動、旅遊等叫停，商用物業需求大幅下降，投資者興趣大減。在一年內，不少物業價格回調2至3成，便開始符合基金趁低吸納的興趣，把握機會入市。
社會氣氛穩定 投資2大方向
據業界代理透露，很多外資基金過去一年，成功籌集資金，有需要投資物業，以提供回報率予投資者。惟去年市場受兩大因素影響，一是疫情嚴峻，經濟前景有憂慮。二是本地社會事件等政治風波，外資基金對本港市場抱少許觀望，畢竟政治因素是外資考慮是否入市條件。今年本港疫情緩和，投資氣氛即有改善，而今年政局及社會氣氛，較過去一年多相對穩定，基金便開始出手入市。
基金投資的目標，主要分兩方向，一是投資物業回報率高，今年易手的有線電視大樓一籃子單位，以至近日嘉民亞洲購入葵涌厚豐工業大廈，據悉回報率多達3.5厘以上，較商廈及舖位理想。
第二類是專攻具增值空間物業，最近數宗基金入市個案，如黑石基金4月以5.08億元，購入觀塘鴻圖道全幢工廈，日前再斥2.83億元，購粉嶺葉氏化工大廈。據了解，黑石基金購入兩幢物業，是打算把物業改裝成迷你倉。按目前迷你倉需求大，租金收入定較傳統工廈用途為高。此外，日前尖沙咀寶勒巷晉逸精品酒店全幢，以9.8億元成交，並由一家首度來港入市的外資基金承接。酒店在疫情下零旅客，故成最受衝擊的物業範疇，此時購入酒店，一來價格較高峰期回落，此外，有消息指基金有意夥拍機構，把物業改裝成共居（Co-living），相比起依靠旅客的酒店，似乎住屋需求更穩健，改裝後物業身價可望提升。因此，也適合基金投資風格。
撰文 : 唐榮