港樓價破頂後 兩個可能性

今屆東京奧運會，香港運動員取得驕人成績，破盡香港紀錄。然而香港樓價也好像香港破奧運紀錄般，即將破頂。 據差餉物業估價署公布6月份私人住宅售價指數，距離歷史高位亦只相差0.6%，負資產個案在第二季只有5宗，按季大減超過9成。從香港樓價走勢來看，破頂已經沒有懸念，並且預計在第三季便會出現。 理論上，樓價破頂後便會出現兩個可能性，第一是見頂回落，另一個是繼續上升。如果在股市的技術層面來看，見頂回落可算是常見現象，因為破頂會吸引大量獲利回吐的沽盤湧現，投資者可以在股市回落時再從低位吸納，沽空的投資者也可以在股市下跌而獲利。 然而，住宅樓市的買家基本上全是用家，甚少炒家。假設一位投資眼光精準的炒家，能夠在樓價比買入價上升兩成的時候成功沽出，並且能夠在等待樓價下跌兩成時再入市吸納，表面上獲利甚豐。但基於買賣住宅物業的交易成本實在太高，單是印花稅便要15%，加上一買一賣的2%地產代理佣金、律師費、裝修費及銀行利息費用等，就算帳面能夠獲利2成，其實也是無利可圖。因此，樓價上升並不會引發獲利回吐，而令市場增加二手住宅物業的放盤量。 不輕易出售手上物業 另一方面，樓市跟股市最大分別就是樓市沒有沽空，縱使業主預測樓價下跌1至2成，他們也不可沽空樓市，唯一可以做的就是減持自己手上物業，或沽出自己現時自住物業。 筆者認識一位睇淡樓市朋友，多年前將自己唯一自住物業沽出，改為租用物業，以短期租客身份等待樓價回落時再入市。結果不幸地樓價節節上升，現在已沒有足夠經濟能力買回同類型住宅物業，相信他很大機會從業主變成永久租客。因此，假若大家看淡後市，也不應該草率將自己最後一間自住物業沽出，因為所承擔的風險實在太大。此外，投資者基於上述原因，相信也不會因樓價上升而輕易出售手上住宅物業。 縱使樓價破頂，也不會令市場增加放盤量，故此樓市出現見頂回落的機會並不大。換言之，樓價破頂後繼續上升機會較大。 撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁