政府最近推出古洞24區住宅用地，共接獲12份標書，最終會德豐以41.85億元投得，較市場估值上限高出6.2%，較新鴻基在4月投得的首幅古洞住宅地高出18.3%。
這次古洞住宅地皮位於粉嶺上水市地段278號，地皮面積約82,000平方呎，以6倍地積比計算，總樓面面積約為49萬平方呎，是今年第二幅上水古洞住宅用地招標。而今年第一幅同區住宅用地招標是今年4月接獲10份標書，最終新鴻基以86.14億元投得，可建樓面面積近120萬平方呎，每呎樓面地價約7,183元。
此外，今年6月，鄰近粉嶺高爾夫球會及北區醫院亦有一幅住宅用地招標，接獲17份標書，最終永泰地產以26.168億元投得，每呎樓面地價為9,028元，比新鴻基高25.7%，從這三幅北區住宅用地的情況可見，很多大型發展商積極投住宅用地，而每次都是以高出估值上限投得，反映個別發展商志在必得，且對古洞一帶發展充滿信心。
北區樓價感覺低水
會德豐以高估值投得古洞住宅地，為何發展商會對這一帶地皮充滿信心？筆者相信發展商除了看好香港樓市外，更看好大灣區的整體樓市發展。以一河之隔的深圳為例，深圳樓價持續上升，按年勁升三成，而深圳豪宅樓價去年升幅更是全球之冠，例如深圳南山區樓價已經跟九龍私樓相若。另外以大灣區樓價指數來看，除了澳門以外，各大灣區城市樓價按年升幅全部跑贏香港，當中以佛山、東莞、深圳三地的升幅最為明顯。
由於古洞地理位置鄰近深圳，假若日後通關將會吸引內地買家入市。加上政府已經規劃新界東北地區的發展，將會投放大量基建項目，屆時該區的交通運輸亦有條件成為大灣區的樞紐。
由於大灣區各城市的樓價升幅顯著，變相令新界北區的樓價有低水感覺，自然會吸引各大發展商積極入市。會德豐表示對這一幅古洞住宅地皮將會投資70至80億元，市場估計項目落成後，每平方呎可以賣18,000元。總結而言，如今發展商以高估值投得古洞住宅地，屆時可能又會推高同區樓價。
撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁
欄名 : 專家論市