2021-08-05
經濟日報
上周公布的一手私人住宅潛在供應，雖然增加至3年新高水平，不過隨着發展周期延長，實際供應增加數目或有限，市場仍高度關注港府的熟地供應數量。
運房局最新公布的數字顯示，未來3至4年一手潛在供應增加至9.6萬伙，一手潛在供應增多，主因是已批出隨時可動工的「熟地」增加，涉2.7萬伙，較對上一季的2.5萬伙增加2,000伙。
熟地編配發展 影響住屋供應
雖然一手潛在供應數字理想，但市場仍關注未來供應能否持續。運房局雖然披露，未來數月將有9幅住宅用地轉為熟地，提供約5,700伙，但唐榮認為，要留意能否有效、長期、穩定地製造可以即時建屋的「熟地」。
另一點是製造的熟地，究竟是一面倒編配作公營房屋，以追趕建屋目標，還是能適量作私人房屋，使政府擁有更多賣地主動權，而不需過分依賴私人補價發展、鐵路項目或市建局重建。
團結香港基金今年4月報告曾指出，自2018年年中，住宅發展的周期日益放緩，當中包括3個指標：
供私人住宅發展的熟地數量持續停滯。在2020/21年度，熟地供應只能提供約13,020個單位，較2017/18年度最高峰的25,500個單位減少49%。與2019/20年度相比，2020/21年度的數據則基本持平。
建築工程動工量急劇下降。根據屋宇署的數據，一般建築及上蓋工程動工的單位數量於2020年驟降至7,128個單位，較2017年的高峰下降了69%。與去年同期相比，目前的數字亦已下降44%。在一般的發展周期中，上蓋工程將在單位落成前的兩至三年開展，因此，上蓋工程動工量與兩年後的私人住宅落成量成正比。而上蓋工程動工量在2017至2020年間的急劇下降，很可能導致2021年後私人住宅落成量減少。
動工量驟降 未來落成量料減
批出的預售樓花同意書數量。在2020年，地政總署向33個住宅發展項目批出預售樓花同意書，當中共涉及12,898個單位。此數字較2018年所錄得的21,722個單位的高位低41%，較去年同期則下降9%。這些批出同意書數字預示了在不久將來可供出售的物業數量，亦代表可在未來兩年內落成的私人住宅單位數量。因此，過去兩年的下降趨勢，意味日後可供出售的住宅單位預計將比以前更少。
最新申請預售樓花同意書的數字，美聯物業房地產數據及研究中心綜合地政總署資料顯示，以今年上半年累計，單位合共錄6,511伙，雖然較去年下半年5,281伙上升約23.3%，但比起去年同期大減約49%。
未來3至4年，9.6萬伙的一手潛在供應，雖然以平均攤分計算，每年將有多達2.4萬至3.2萬伙供應，不過，正如上文提到的住宅發展周期持續放緩，上周《經濟日報》曾估計，若以平均延長一年計算，即4至5年才能夠提供9.6萬伙，平均每年的供應量大約1.9萬至2.4萬伙。
撰文 : 唐榮