2021-08-05
明報
【明報專訊】在某大代理行任職30年的歐沚軒去年離任港島區董事、近日成立富康盛地產顧問有限公司出任聯席主席，為地產發展商提供舊樓收購諮詢服務。他指出，內地發展商參與收購香港舊樓重建屬大勢所趨，並指現在的新盤附設會所、提供優質生活配套，往往是具實力住宅買家的首選，而由於港島區過去10多年每年平均新增供應僅1000多伙（見圖），而且未來供應料繼續短缺，故此區內新盤往往較二手樓價貴五成以上，發展商對港島區新盤亦惜售，部分更保留全幢作服務式住宅長線收租，令供應更加緊張，看好在港島區收購舊樓發展為新盤的潛力。
本欄6月10日曾訪問田生地產主席區永華，他當時認為港府應積極推動舊區重建，指此舉比最快10年後才有供應的明日大嶼填海計劃可更有效解決房屋問題；田生在2005年至今收購近8000伙舊樓，料可興建近2萬個新盤單位，目前正在營運項目亦近500個，屬舊樓收購行業老行尊，近日作為代理老手的歐沚軒則伙拍曾在金朝陽（0878）任職多年、在港島區收購舊樓重建有豐富經驗的潘偉強，成立富康盛地產顧問有限公司，希望在市場分一杯羹。
歐沚軒表示，自己在1990年至去年期間曾任職某大代理行30年，曾經負責過新界及九龍多個分區，去年離職前則任職港島區董事，多年來與不少本港發展商的管理層建立了深厚合作關係，彼此更屬朋友；隨着近年內房積極在港開展房地產業務，並且從本港地產商管理團隊中挖角，歐沚軒亦由此與內房的本港子公司建立人脈關係。他認為，由於在本港發展住宅利潤率偏高，內房來港發展業務屬大勢所趨：「在本港成功發展一個住宅項目，利潤率往往達三至五成，考慮到部分發展資金來自銀行貸款，以投入資金計回報率隨時可以達五成至一倍。」
內房成功發展本港物業 賺錢兼省招牌
歐沚軒透露，中海外（0688）屬首批藉舊樓重建拓展本港房地產市場的內房，在灣仔有多項代表作，而近年萬科（2202）在這方面亦做得很成功，現正發售的西環15 Western Street項目料獲利甚豐。而除了上述龍頭房企外，一些中小型內房民企主打的細項目亦取得佳績，例如禹洲地產（1628）2014年8月斥資3.74億元購入西半山堅道48號物業重建，原本的物業6層高，佔地約2989平方呎，現已發展為服務式住宅UPPER CENTRAL，成為該集團在本港地標項目，既提供穩定租金收入，亦可省靚招牌，料會吸引同業仿效。
在本港眾多地區中，歐沚軒認為，以在港島區收購舊樓重建最有潛力，原因是在1841年1月至1997年6月殖民地年代，港英政府以發展港島區為主，區內生活配套比較成熟，而且多年來不少金融機構一直進駐港島區商廈，這些金融機構的員工以及律師、會計師及分析師等專業中介，很自然會以港島區作為首選居住地點。
地盤面積數千呎最搶手
正正由於港島區已發展百多年，目前區內舊樓林立，歐沚軒指出，過去10多年來港島區每年平均新增供應僅1000多伙，這些新盤附設會所等優質生活配套，可以滿足區內居民改善生活的要求，即使港島區新盤往往較同區二手樓價貴近五成，銷情仍然十分理想，不少發展商亦因看好港島區的潛力，推出區內新盤時普遍惜售，「通常首幾輪銷售以樓花方式賣出幾成單位後，餘下貨尾便會等樓盤落成後始以現樓提價銷售，部分更會將保留全幢作服務式住宅長線收租」。
歐沚軒分析，目前位於港島區有不少地盤面積達4000至6000方呎的舊樓，適合發展商購入重建，項目發展成本約10多億元，屬不少內房所能負擔，藉此亦可在本港打響品牌。
籲降低50年或以上舊樓強拍門檻至七成
另外，根據現行收購舊樓重建的機制，50年或以上樓齡的，須收購八成業權才可申請強拍；不足50年樓齡的舊樓，收購強拍的門檻則為九成。歐沚軒引述市區重建局2019年發布的數據，全港當時約有3.9萬幢住宅或綜合樓宇，當中超過1萬幢樓齡屬50年或以上，而3700幢樓齡屬50年或以上樓宇更欠缺維修及保養，比例不低，建議港府可把50年或以上樓齡舊樓強拍門檻由現時的八成降低至七成半或七成，推動發展。
有分析認為，目前發展商收購舊樓作重建用途，成事時便需要繳付相等於樓價30%印花稅，待3至5年後才可收回大部分退款，增加財務負擔，拖慢物業發展進度，建議港府直接豁免額外的印花稅；但歐沚軒指出，富康盛就收購舊樓重建向客戶提供顧問諮詢服務，潛在客戶包括內房及本地地產商，相信有關發展商本身具備財政實力，可以接受「先付後退」30%印花稅。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]