大手工廈成交 下半年料續旺

上半年投資市場中，大手買賣以工廈最搶手，踏入下半年氣勢不減，繼續受到外資、中資及本地投資者垂青，因其用途廣泛及呎價較低，勢成焦點。 呎價低用途廣 多路資金垂青 據中原工商舖資料顯示，上半年整體工商舖交投明顯轉好，上半年錄得約2,143宗工廈買賣個案，涉及總成交金額約274.13億元，對比去年下半年分別增加約38%及近1.1倍；至於按年更升約1.45倍及2.13倍。至於大手工廈買賣更是非常突出，高力國際數據顯示，上半年錄得大額成交共涉及約349億元，其中工廈成交佔36%，比起寫字樓、商舖為高，是過往較罕見現象。 踏入下半年，7月份已錄3宗全幢工廈買賣，而3宗成交中，買家的背景及購入用途均各有不同。 首先是投資，工廈上半年多宗大手成交，主力買家是外資基金，包括施羅德基金以約26億元購荃灣有線電視大樓一籃子物業，上月本地上市公司沽出粉嶺葉氏化工大廈全幢，獲黑石基金以2.8億元承接。 外資基金購本地工廈，主要看重工廈呎價較便宜，風險相對低，目前葵涌、粉嶺，工廈呎價約3,000至4,000元，遠較商廈低水，呎價低已合乎投資原則。此外，工廈勝在可更改用途，如黑石基金在3個月內，先後購觀塘及粉嶺工廈，主因看重本港迷你倉需求強勁，打算把物業改裝成迷你倉用途。可見工廈價格低，亦可改用途提升價值，正合外資基金心水。 自用重建皆宜 長線具反彈力 第二是自用，近年工廈最大新興用途是數據中心，財團在港積極拓展本港物業。上月葵涌中央工業大廈以約9億元成交，買家為內企萬國數據，而該企業已在3年內，3度購入葵涌工廈，將重建成數據中心。近年數據使用量不斷提高，疫情下更令需求持續上升，令數據中心前景佳，故不少財團積極發展相關業務，亦推高工廈成交。 至於工廈近年最大價值還是重建，葵涌瑞康工業大廈全幢，上月獲億京集團以近5億元購入，預計將進行重建，可作新式工廈或補地價用途。 在活化工廈政策帶動，工廈重建有望可額外獲新增2成樓面，重建誘因大，吸引財團在淡市下留意。即使目前商廈租金欠理想，環球疫情只要平息，長線仍有反彈力，畢竟重建需時2年以上，屆時市況相信已復甦，重建成商廈一直有商機。 環球疫情持續一年多，商業活動年內難以完全恢復，故涉及商業的甲廈，以及旅遊的舖位，前景仍有一定憂慮。論穩陣程度，工廈集合了呎價低、用途廣泛，既可自用及重建等條件，最能吸引財團，相信下半年仍是投資市場焦點。 撰文 : 唐榮