2021-07-31
明報
【明報專訊】近幾天最觸動港人眼球的新聞，自然是東京奧運香港運動員先奪金再摘銀，而這宗新聞其實對香港的經濟和樓巿都有可作聯想的微妙之處，尤其是全國政協林大輝在張家朗於花劍決賽奪得金牌後遭網民追討「找數」，反映在香港能否置業，可能比爭得奧運金牌更重要？
張家朗在東京奧運花劍決賽擊敗意大利對手奪得金牌，筆者看到頒獎時升上香港特區區旗，現場奏上中國國歌，感動不已，而隨即在網上看到不少網民找來2018年的一篇新聞報道，指畢業於林大輝中學的張家朗獲母校頒發傑出運動員，當時體育學院主席、全國政協委員林大輝曾許下承諾：「如果你們獲得奧運獎牌，我承諾，包你們做業主！」如今張家朗奪得金牌，網民紛紛呼籲林大輝「找數」。
之後看到林大輝接受傳媒訪問稱︰「點會送一層樓，梗係畀錢畀佢自己揀。」他直言見到張家朗奪金的心情難以形容，見證住他成長，更是激動。他表示林大輝中學基金將會送出至少250萬獎金，加上體育學院精英運動員嘉許計劃的500萬元獎金，張家朗將獲750萬元。林大輝指香港樓價雖然貴，但相信家朗拿住750萬元可有機會做業主。
逢政府搵地必反 只益了地產霸權
大家認為，在香港以750萬元可以買到什麼樣的物業？網民這樣關心林大輝是否找數，可有人關心有多少香港人可輕鬆置業上車？可會支持香港政府搵地，還是如一些反對派逢政府任何搵地的方法都去阻止，去益了地產霸權？
說到香港樓價偏高，供應不足是重要原因，不過根據運輸及房屋局最新公布「私人住宅一手市場供應」資料顯示，截至今年第二季，未來3至4年新供應數字達9.6萬個單位，按季增加3000個。
美聯物業表示，潛在供應數字上升，已批出土地可隨時動工項目為主要動力，這批熟地項目按季增加2000個，至今年第二季達到2.7萬個單位，創兩年新高（見圖1）；至於建築中未售出的單位按季亦增加1000個，至5.7萬個單位；已落成未售出單位則維持1.2萬伙。
然而，雖然潛在供應數字上升，但始終受賣地供應目標調低所影響，近數年賣地計劃可建的單位數目已明顯減少，相信潛在供應難以大幅攀升。
沒土儲 未來特首追番條數千難萬難
筆者認為，雖然熟地可建單位數量增至2.7萬伙的兩年新高，且推高未來3至4年一手潛在供應，但房策應從長線角度出發，要建立好土地儲備，更不應以特首任期限制了相關政策的時間，以為只做好任內的房屋供應便足夠，要知道，沒有土地儲備，未來特首要追番條數，實在千難萬難。
除了供應問題，全球「水浸」也是人們喜歡買股買樓的重要原因，香港的銀行貸存比率其實距近年的高峰有一定差距（見圖2），即是說若有需要，銀行在樓宇按揭方面隨時可以更鬆手，為樓價帶來支持。
香港人喜歡買樓，但投資哪些地方可以跑贏大巿？根據仲量聯行的研究，原來過去10年，九龍巿區和新界區的一手樓樓價差距，收窄了約20個百分點（見圖3），這可能是因為新界往返巿區的交通愈來愈完善，以及有更多香港人覺得新界的居住環境更佳，因而搬去新界住有關，或者可以說，過去10年投資新界「磚頭」，隨時賺得多過買巿區樓。
過去10年投資新界「磚頭」 賺得多過巿區樓
其實上述情况也出現在過去10年，一些港人買入如深圳等大灣區住宅，物業升值幅度往往高過香港樓。當然，在內地置業也要考慮人民幣和港元的相對匯率問題，這便令筆者想起了近日有關《經濟學人》公布最新全球各地「巨無霸指數」（The Big Mac Index）結果。
《經濟學人》發表最新一年的「巨無霸指數」顯示，截至今年7月，香港的巨無霸漢堡包售價是21元，相比美國的5.65美元，按購買力平價所得出的美元兌港元隱含匯率（Implied Exchange Rate）為3.72，對比當時的實際匯率7.77，意味着港元兌美元被低估了52%。而今年內地的巨無霸售22.4元人民幣，按「指數」計即人民幣兌美元匯率偏低38.8%（見圖4）。
要知道，港元與美元採聯繫匯率，港元是否兌美元偏低不重要，反而人民幣兌美元率偏低38.8%，則若港人買了用人民幣計價的內地物業，他日人民幣匯價能升至與美元沒有偏低的水平，那便相當「肥仔」！
[陸振球 樓市解碼]