2021-07-30
經濟日報
政府推出所謂的「林鄭PLAN」（即1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭）後，幾乎大部分專家均睇淡納米單位的前景，但是事實證明，目前的納米單位仍然有價有市。
單位愈細呎價愈貴 更趨明顯
愈來愈多數據顯示，現時樓價已經逼近歷史高位，利嘉閣統計的50指標屋苑，6月份加權平均呎價報15,623元，比2019年5月歷史高位的15,593元微升0.2%，可算是率先突破歷史高位。事實上證明，樓價愈高，納米單位市場存在價值愈大，元朗朗屏8號一個實用面積202平方呎的開放式戶，上周以445萬元易手，實用呎價22,030元，創出元朗區二手樓呎價新高紀錄，單位愈細呎價愈貴的市場定律更加明顯。樓價持續上升，不少單位突破1,000萬元，要借高成數按揭入市的準買家，惟有重新選擇納米單位。
Q房網統計顯示，今年上半年新盤市場約售出8,700個單位，實用面積僅300平方呎或以下的納米單位，超過1,300多伙，佔整體的15%。去年同期新盤銷售6,650伙，納米單位不足700伙，佔比約10%，可見納米單位仍有價有市。
若按戶型統計，美聯物業研究報告指出，今年上半年一手新盤1房單位售出2,440伙，較去年同期978伙按年急升約149.5%，1房單位主要來自恆大．珺瓏灣第2期、帝御．嵐天、THE HENLEY I等。
而上述2,440伙1房單位買賣，共涉資173.4億元，即平均每個1房單位造價710.7萬元，較去年同期平均造價655.4萬元，上升8%，可見細單位升值動力仍然強勁。
至於開放式單位方面，近年成交量明顯比「林鄭PLAN」面世前有所回落，今年上半年一手新盤市場共錄677宗開放式成交，比2019年上半年的1,178伙減少43%。至於售價方面，今年上半年開放式單位總註冊金額為34.2億元，平均每伙505萬元，但比2019年上半年的平均價484萬元高4%。
事實上，從美聯物業統計過去數年新盤開放式單位走勢看，「林鄭PLAN」於2019年下半年面世，當時納米樓平均成交價跌至449萬元，比2019年上半年的484萬下跌7%，然而2020年上半年已回升至509萬元，今年上半再次突破500萬元關口，可見新盤納米單位所受衝擊不明顯。
新盤市場納米單位仍然愈賣愈貴，購買力因而流入二手市場，所以近期二手樓價升勢，漸漸由二線細價屋苑接力，與年初由豪宅帶動的升勢稍有不同，令樓價的升勢相對較慢。
撰文 : 唐榮