2021-07-29
經濟日報
土地共享先導計劃早前錄得首宗申請，雖然只是涉及3.2公頃用地，但隨着有發展商踏出第一步試水溫，相信陸續有更多供應出現。
在去年5月正式接受申請的土地共享先導計劃，至今推出逾1年時間，終於接獲首宗申請，由南豐位於大埔黃魚灘露輝路及汀角路兩個地盤，合共涉及約3.2公頃，將會興建1,642伙，7成作為公營房屋或首置盤，其餘3成作為私樓，私樓部分最快2028年落成。
綠化地改建屋 城規「闖關」不易
政府推出土地共享的時候，定下3年以150公頃為上限，實際上是希望以博弈的心態，驅使發展商趁早申請，以免「額滿即止」錯失機會，而現時一年時間接獲首宗申請只是3.2公頃，只佔限額的2%。
雖然今次黃魚灘項目發展規模小，但卻有不少值得關注的地方，作為先例對於市場不無啟示。
首先是今次黃魚灘項目規劃上屬於「綠化地」，雖然政府為土地共享設限拒絕了以生態敏感地帶，包括濕地保育區、自然保育區等提交申請，原則上「綠化地」仍然合乎申請資格。
對於私人發展商來說，自行申請改劃綠化地建屋，要在城規會「闖關」並不容易。
事實上，在黃魚灘項目的私人住宅地盤東面，就有另一幅大約1.1公頃的綠化地，先後在1995至2004年間4次遭城規會否決建屋申請，當時申請的地積比率只是0.2至0.3倍左右，而今次黃魚灘項目建議的地積比則是3倍。
特首林鄭月娥去年接受《經濟日報》訪問時候，曾經解釋發展商不太踴躍參與土地共享，其中一個原因是因「發展商心理上不捨得」。
今次黃魚灘項目涉及3.2公頃地盤範圍，扣除發展商不作任何發展或作基建設施交還政府約0.5公頃用地後，可發展地盤面積約2.7公頃，當中政府官地佔了1.3公頃，亦即是接近一半。
用來作為公營房屋或首置盤發展的A地盤的面積達1.9公頃，當中6成或1.16公頃原本由發展商持有，而作為私人住宅發展的B地盤情況相反，由原本發展商只是0.25公頃土地業權將會擴大至0.82公頃，位置上B地盤景觀亦更佳。
換地後「共享」 地盤可獨立發展
在政府就土地共享先導計劃發出的指引之中，有說明提供額外政府土地的原則，包括所涉政府土地：1.不可合理地獨立轉讓或發展；2.沒有可預見的公共用途；以及3.規定申請人必須按十足市值繳付補地價。
最後則是在土地共享機制下，部分發展商憂慮公營部分太近貼私樓項目，將會影響日後賣樓銷售，而在今次南豐的申請個案，則是兩幅相隔一段距離的地皮納入同一申請，令到換地後「共享」公私營房屋，能夠在各自的地盤上獨立發展。
當然現時土地供應緊張，作為首宗土地共享的申請，若果能夠順利獲批，將會吸引發展商提交同類的申請，令到不少發展商持有的綠化地「翻生」，同時亦能釋放一部分公私營房屋供應，對於發展商、政府跟社會來說，都算是「三贏」局面。
撰文 : 唐榮