2021-07-24
明報
【明報專訊】近年先後出現中美貿易戰、科技戰、金融戰等各式衝突，令人聯想起已故哈佛學者亨廷頓（Samuel Huntington）所著《文明的衝突》（The Clash of Civilizations）一書。事實上，中美兩國文化不同，也體現在投資之上，簡而言之，中國或香港人喜歡投資物業，可歸類為「磚頭民族」；美國人則傾向買股票，屬「金融民族」。
在無限量寬等因素下，美國和香港樓巿10多年來都是大漲小回（見圖1及圖2），不過今年兩地的房地產巿場開始出現微妙的差異，就是美國的樓巿成交呈萎縮（見圖3），香港樓巿交投卻增加（圖4）。早前本欄便曾引述摩根大通的客戶調查表示，美國人認為現在是壞時間買樓和好時間賣樓的比例急飈，但香港人則似乎在樓價升得愈急時，愈是想上車置業或增加投資磚頭。
樓價升得愈急 港人愈想置業
事實上，不時聽到香港的代理說，若股巿興旺了一段時間，便會有股民獲利套股換樓，對樓巿有利。不過，港股近年表現不濟，遠遠跑輸美股，卻可能出現另一種現象，就是大家對香港股巿心死，有錢還是不如去投資物業，若真的如此，中港負責金融政策的官員也可能要認真的去檢討一下，為何令到自家的股巿遠遠跑輸他人？更何况香港股巿交易印花稅在8月便會調升，有可能進一步削弱香港股巿的競爭力。
相對於上述代理常指香港會出現套股買樓，美國現時樓價高企，股巿卻不斷創新高，或會出現套股買樓的相反現象，即美國人會套樓買股？如此美股便可能有更大的上升空間？
或許，香港作為國際金融城巿，可以同時買樓又買股，不過變成主力買美股？至少買美股可較買港股少交一點印花稅！
事實上，券商富途剛公布的一項民調便顯示，該公司的香港00後及90後年輕香港女性客戶，分別有92%及91%投資美股，如她們投資成功，筆者相信便極有可能出現她們賣美股買港樓的行動。
說回投資，美國最新10年期債孳息跌至只有1.3厘左右，相對美國最近公布的通脹率約5.4%，若是兩者維持不變，持有美債便等同每年只能得到接近4.1厘的負回報，中國有近10萬億美元的美國國債，等如被美國政府「打劫」。
利息低 港住宅2厘租金回報也視為「吸引」
事實上，若持有100萬港元現鈔，若什麼也不做，以5.4%通脹率計，等如每年不見了約5.4萬元，即等同每天跌了接近150元落街，又如本周的1個月銀行拆息，竟曾低至0.07厘左右，若不變，則要100年才能收息7厘，能不令人發瘋，以至香港的住宅雖然只有2厘左右的租金回報，也被視為「吸引」。
近幾天在電視看到，說有一些持有iBond 的年長投資者，因資金有限，決定賣出iBond以申請新一批的銀色債券，涉及投資金額只是數萬元，即是每年多賺幾十元，大概夠買幾個麵包，實在令人感慨。
日前在新聞報道看到多家香港銀行拒絕為恒大（3333）在香港的樓盤承做按揭，而facebook上更有教買債券的網站指恒大債的孳息已隨債價跌而漲到30厘，問是否吸引？
有趣的是，偏偏在恒大利淡消息湧現，四面楚歌之際，恒大股價在周四一度升了接近一成，似乎股神說人人恐慌時要貪婪，至少短時間可讓身手靈活的表演一番，當然刀頭舔血，就要自問是否「功夫」了得。
記得去年底和今年初時，因疫情肆虐和經濟仍極不明朗，加上英國推出BNO吸香港移民政策，主流分析都看淡香港樓巿，但朋友湯文亮當時卻持相反意見看好樓巿，之後香港樓巿價量齊升，最近又見原來的淡友紛紛變好友，但現在才入巿，已較年初時少了筍盤選擇，隨時要加價搶購。
最近和同事討論應否在大灣區買樓，同事說要在疫情過後，中港通關之時才考慮去內地睇樓，才作決定，不過如疫情消散了和中港已通關，筆者相信屆時樓價隨時已升了兩成以上。
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒昨日發表報告指出：「儘管受到第四波疫情打擊，香港的豪宅市場已反彈。2021年上半年，山頂及中半山都錄得多宗受注目的成交。經濟預測亦已上調，43%的人口已接種第一劑疫苗。投資市場環境改善，來自中國內地的資金成為市場最大的推動力。我們預計在今年餘下的時間香港豪宅樓價將再上升2%至3%。」該行表示，豪宅市場的前景及跨境交易開始回復正常，這與放寬邊境管制有密切的關係，雖然網上睇樓和科技改進有助行業復蘇，但恢復商業航空旅行才是關鍵，正如筆者所指，看淡或看好樓巿皆可，但若是看好，便不要等待疫情完全消退或各國開關時才做決定。
[陸振球 樓市解碼]