有樓有錢 無樓無錢

「梁粉」張志剛昨日再度在報章撰文談及房屋土地問題，炮聲隆隆，「由2005年到2008年這4年，是回歸以來少有平靜的幾年。但因為當時特區政府完全停止造地，樓價隨着經濟快速增長而飈升，而財富又幾乎完全集中在土地之上，有樓有錢，無樓無錢，高樓價導致財富極度分配不均……」 財富集中土地 惟置業機會微 2005至08年，基本上是曾蔭權管治的年代，唐榮曾搜集了相關資料，不過由於官方不少統計數據，是以每5年為界，附表是2006年比照2001年，以及2011年比照2006年各類數據每5年變化，前者較多是董建華執政、後者是曾蔭權當政年代。 • 後5年人口增長較前5年為高，前5年有沙士、經濟難關等，使出生率偏低。 • 看看樓價，前5年樓價累計升幅為27.1%，當中包含了跌至03年谷底反彈，平均每年升約5%。但後5年卻升得嚇人，2011年較06年上升91.7%，平均每年以約13.5%的幅度上升，而當中亦包括2008年金融海嘯暴跌。 為何後5年較前5年樓價升幅差異如此大？人口增長引發的需求嗎？答案並非如此，讓我們繼續看下去。 公營租住房屋後5年較前5年僅輕微增多3,000伙，平均每年600伙，相對人口上升的幅度，增幅少得可憐，難怪輪候公屋隊伍愈來愈長。 煞停供應+人口增 樓價飈升 當中的私人房屋收縮得更驚人，這是董年代推動八萬五後停止、停賣地勾地、曾年代遲遲不恢復主動賣地合作創造的「成果」，前5年增加22.2萬個私人樓；後5年僅增9萬個，兩者何止以千里計。供需嚴重失衡，僅看人口資料已可確認供應嚴重不足，這些資料還未加入內地人到港置業的額外需求。 若以滿足置業需求可以包括公營出售房屋及私人房屋兩者合計，2006較01年增加24.1萬個機會，平均每年是4.9萬個置業機會。2011年較06年卻只增加8.5萬個，平均每年只有1.7萬個置業機會。 換言之，後5年較前5年減少15.6萬個置業機會，差額接近兩倍之極端水平。 總的來說，房屋總數量上，前5年增加27.1萬個公私營樓、後5年只增加11.8萬個。這些嚴重短缺的供應是否導因促成以下的狀況：2002至06年樓價有升有跌，但以中期持有來說，樓價有穩定合理的升幅；2007至11年，樓價暴升，2008年金融海嘯亦只終止升勢僅半年而已。張志剛提到那一段歷史，歷史告訴我們，不管公私營樓都要有充足、甚至高出需求的供應！ 撰文 : 唐榮