2021-07-23
經濟日報
相信大家都會聽過，絕大部分發展商均希望可以達至「貨如輪轉」，最好自然是「月月有樓賣，年年買到地」，對於每一間發展商而言，新盤銷售固然重要，讓集團有一定現金實力，但與此同時發展商更希望可以擁有一定的土地儲備，讓業務得以持續發展。
相信這就是經濟學之中存量（Shock）與流量（Flow）的概念，就發展商而言，所謂存量，可分為兩個部分，一是土地儲備，另一是新盤餘貨存量。至於流量，就是發展商銷售新盤的業績結果。但因為流量與存量相互影響，既要存量也要流量，但當「存量增加，流量減少」，從而亦會影響到發展商補充土地儲備的能力。因此發展商必需要維持一定的流量才能保持穩健長遠的發展與營運。
上半年新盤 涉資1253.5億
相反發展商面對的情況，或許就是「存量減少、流量增加」的趨勢，總結今年上半年新盤市場情況，今年上半年肯定是相當豐收的一年。整體上半年新盤市場合共售出約8,700伙新盤單位，較去年下半年的7,762宗稍稍增加12%，不過由於今年上半年新盤以市區盤為主，整體售樓收益增加更為顯著，上半年新盤售樓收益高達1,253.5億港元，較去年下半年的887億元大幅增加41%。
再者原來自2019年開始，新盤銷售數字持續高於新盤推盤量，兩者的差距亦有增加的趨勢，在2019年全年新盤銷售達18,559伙，較當年的推盤量稍稍高出約200伙，去年情況就更明顯，全年新盤銷售為14,468伙，較去年推升盤量高出1,200多伙，今年上半年新盤銷售已高出推盤量的約1,150伙，新盤銷售持續高於推盤量，整體新盤餘貨量自然大幅減少。
存量減少的同時，流量亦有所增加，綜合上半年發展商的售樓收益，今年絕對是豐收的一年，部分發展商半年售樓收益已超越200億元，幾乎等同於該發展商去年全年的收益，售樓收益充裕的同時，發展商自然需要急於補充土地儲備，難怪近年政府推出拍賣的幾幅地皮，競爭亦相當激烈，反映發展商現金實力增強下，連帶補充土地儲備的心態亦變得取進。
撰文 : 楊永健 Q房網香港董事總經理