2021-07-22
經濟日報
土地供應少，發展商爭地難免推高地價、樓價，除了加大供應量外，還有甚麼妙法可解決？內地近年就實施一種「集中供地」的制度，對香港亦不無啟示。
近年香港政府賣地，地價均有驚喜，早前粉嶺公路地皮由永泰(00369)以高達每呎樓面地價9,209元投得，較市場估值上限高15%。再對上一次賣地為4月份，新地(00016)以86億元投得古洞地皮，亦較市場估值上限高4成。
官地有限 可「兩集中」穩地價
隨着近年政府推地數目銳減，發展商在「搶地戰」上競爭更加激烈。資料顯示，在2015/16年度跟2016/17年度政府推出的住宅地，分別有15及21幅（見表），但近年平均每年僅推出9幅土地，今個財政年度的上半年更只有4幅，包括今季的2幅小型地皮，涉及200伙。
政府官地供應減少，中小型發展商要補充土地儲備，投地出價難免更為進取，最終推高地價。在公私營房屋「七三比」，政府手上私樓土地「子彈」有限又有甚麼方法處理？
近期內地22個城市就推出「兩集中」的供地新政，希望透過穩定地價，從而達遏抑樓價的作用。所謂「兩集中」分別指集中發布出讓公告，跟集中組織出讓活動，一般來說出讓公告全年不超過3次，同批次公告出讓的土地掛牌或者拍賣都應該要同日或者連續進行，簡單來說是將分散全年的賣地活動集中在兩至三段短時間內進行。
「集中供地」政策的用意，相信是希望當大量土地同時推出，對發展商造成的現金流壓力，會較逐一推地的模式大，令到在投地時的出價變得相對保守。
增中小房企 補充土儲機會
同時，大型發展商面對大量土地同時推出，策略上亦只能擇肥而噬，增加規模較細的房企補充土地儲備的機會。
到6月底，第一輪集中供地潮基本已結束。根據內地研究數據顯示，22個重點城市首輪集中供地共782幅涉及住宅的地皮，成交金額達逾1萬億元人民幣。
對於遏抑地價方面，措施並不完全發揮作用，例如貝殼研究院數據也顯示，北京、南京、重慶、天津今年首批供地樓面價，較去年分別上升16.26%、26.78%、64.49%、49.97%，而杭州、廣州、上海樓面價較去年有所下降，其中廣州降幅達15.28%。
當中一部分原因是在「集中供地」制度下發展商經歷了一段時間的土地供應「空窗期」，搶地的氣氛反更激烈。另一方面，亦出現一部分發展商聯合投地，透過合資形式減低資金壓力，成為首輪「集中供地」的贏家。
有內地的業界就分析，「雙集中」的措施對控制地價、抑制溢價均有一定幫助，從首次推出發展商在緊張氣氛下投地熱情高漲，但相信去到下半年第二、第三次集中供地就會有所降溫。
到底內地「集中供地」最終能否發揮出應有的成效？值得社會跟進了解，畢竟香港土地供應較內地更為緊張，若果透過微調賣地的節奏，能夠發揮避免地價、樓價過熱的話，亦不妨學習一下。
撰文 : 唐榮