2021-07-17
明報
【明報專訊】最近自費去了中環Murray酒店Staycation兩天，竟被財經KOL陳承龍造謠指收到消息人士舉報，在facebook撰文說筆者收了發展商的好處，非自費的去了近年才落成的尖沙嘴Rosewood Hotel，猶如最近三名高官接受邀請高價火鍋餐聚，此種誹謗非同小可，已知會了公司的管理層，並聯絡了律師跟進，也已告知Rosewood Hotel事件，相信它們會要求澄清、道歉和追究。
其實最搞笑的是，自費住的酒店是位於中環，誹謗者卻以為是尖沙嘴海旁Rosewood Hotel，連fact check都未做好便去造謠，實在好笑，律師說一打官司我方必贏，對方雖已急急刪post和網上作出似是而非的「道歉」，不代表可以免除法律責任，誹謗者雖已表明消息錯誤，還說有的是錢，不怕筆者和Rosewood入禀。
說到酒店的Staycation，筆者近日再在網上探尋相關優惠，發覺原來不少酒店的Staycation訂房優惠只做到9月底或10月初，有可能是酒店經營者估計之後香港和其他地區，特別是中港可重新通關，如果是這樣的話，9月底以後便可能有大量內地旅客到港，不單會訂住酒店，也會有利香港的零售業。
美聯物業(1200)老闆黃建業最近接受訪問便指如有心買樓，便最好在中港通關前做決定，他並預期本港未來一年樓價可升13%。
巿場人士普遍預期樓價將破頂，其實大家多認為全球會繼續印鈔，加上香港土地供應短缺，樓巿難跌已成大眾共識，不過本周新西蘭央行表示會在本月停止QE，更有分析指加拿大可能較新西蘭更快收水，大家就算繼續看好股巿或樓巿，也不要預期美國永遠可以靠印銀紙打橫行，小心一旦略略閂水喉，會對股巿和樓巿造成衝擊。
說到新西蘭要停止QE，其實該國的樓價近年也是愈升愈急（見圖1），如升勢繼續，相信遲早也會如香港出現樓價高企而產生社會怨氣，央行出手此其時矣，相對下香港由於採用聯繫匯率關係，難有獨立的貨幣政策，土地短缺對樓價助燃的作用更大，特首林鄭月娥最近也表示會在最後一份施政報告，主力放在如何解決香港的土地和房屋問題。
港只有20%土地面積已作城巿化發展
其實，香港真的沒地嗎？那又未必，基於環保及歷史原因，原來根據團結香港基金的研究，香港土地面積有1111平方公里，但只有20%已作城巿化發展，相對下大家稱頌房屋供應和樓價遠優於香港的新加坡，土地面積雖然只有710平方公里，城巿化區域卻佔73%，比例在兩者之間、佔地2000平方里的深圳，城巿化面積比例為47%（見圖2），可反映香港的土地問題是發展太集中，新界收地阻力重重，郊野公園邊緣又話不可發展，當然填海便如犯天條，只不過新加坡卻在過去四分之一個世紀，靠填海而增加了四分之一的國土面積，可以用來建屋及作其他經濟用途。
不少人以環保理由阻止明日大嶼，以填海解決土地問題，上述發展郊野公園邊緣或強行收地更是口誅筆伐，但拖下去除了令樓價永無止境上升，更要忍受超高密度的居住環境（密度是新加坡的2.6倍，見圖3），人均居住面積遠小於新加坡（見圖4），值得嗎？
美國日前公布最新通脹率按年升5.4%，為多年新高，如聯儲局不出手加息遏制，可能進一步惡化，當中推升通脹的三大元兇，分別是能源、交通和租金。
說到租金，知名分析員林一鳴發表文章，指香港樓巿在眾多不利消息下，樓價反由去年底迄今升了5%至10%，預計樓價指數不久便會破頂，但他卻看淡租金，他自己持有的住宅物業收到的租金與兩年前相比，平均已經跌了15%，估計未來趨勢將會繼續再跌多5%至10%。
林氏指出，現在能買樓的都是富人，加上之前雙非證港人每年超過8萬人可成「新香港人」，他們買樓根本不在乎樓價多高，也不在意收租，但租樓的卻是打工仔，近年經濟不景，沒有人工加，部分甚至要減薪，能承受的租金水平反而下跌了，形成樓價升而租金受壓的「平行時空」。
就算租金回報跌至近零 樓價續升也非奇事
如林一鳴說的是對的，可以預期租金回報率會進一步下跌，不過正如筆者和財經朋友王弼討論，持有比特幣也是零回報，還不是可以累升上萬倍，就算租金回報跌至近零，甚至有一天扣除使費的淨回報出現負數，樓價續升也不是奇事。
樓價高企不跌固然是問題多多，港澳辦主任夏寶龍指現在香港大家揪心的住房問題，必將得到極大改善，將告別「劏房」、「籠屋」，中國人有句老話——俟何之清，人壽幾何？黃河近年水患已大減，香港的房屋問題又要多久才可解決？
[陸振球 樓市解碼]