2021-07-10
明報
【明報專訊】樓巿每日都有新的消息，亦提供各式各樣的投資機會，就如新世界發展（0017）的大圍樓盤柏傲莊III，日前便有新聞報道指因部分樓層的混凝土檢測數據未達要求，有兩座要拆卸重建，涉及846戶。消息令到新世界的股價在兩日之間便曾累跌接近一成，不過如細心分析，卻可能發現今次是絕佳的短炒賺錢機會。
話說新世界已就柏傲莊III事件啟動補償機制，接受延遲交樓的可獲年息7%的賠償，也可選擇取消交易同樣有一定賠償，而證券商瑞銀便發表報告，估計今次事件對新世界造成的財務損失大約15億元，以事件前新世界的巿值約1000億元計，因事件股價曾跌了大約一成，即巿值蒸發了約100億元，與之相比約15億元的潛在財務損失，股價可能短線已跌過龍，提供了博反彈的短炒空間。事實上，昨日其競爭對手如新地（0016）股價微升，隨着事件淡化，身手靈活的可以短炒新世界的股票一轉。
柏傲莊事件 或是短炒新世界機會
至於此事對新世界的長期影響，若從博弈論角度出發，發展商以後興建樓盤會更小心，而香港樓巿長期供不應求，有新盤賣亦會繼續受捧，筆者在想，事件中到底有多少買家會取消交易，又有多少會接受7%賠償，如有單位取消交易，這些單位之後會否以更高價售出？ 若真的如此，便反映事件未有影響大眾對該公司的信心。
說到信心，近日大眾對香港的樓巿信心十足，不單交投旺，新盤賣得好，樓價指數升至距離歷史高位只約1%，不少代理及分析員估計第三季就可以破頂。相對香港人對樓巿十分看好，美國人的看法似乎大相逕庭，根據當地按揭機構房利美（Fannie Mae）每月的調查，隨着當地樓價急升，美國人認為現在買樓是「壞時刻」的比例在過去3個月急升，在6月份高踞64%（見圖1），而認為乃是「好時刻」去賣樓的比例更急飈至77%（見圖2），大家認為香港人看好後巿而買樓，大部分美國人似乎認為應要趁高賣樓，究竟最後誰對誰錯，還是兩者都對，抑或是兩者皆錯？時間會給出有趣或可怕的答案？
美國人認為現在是買樓「壞時刻」比例飈
早前大家都擔心美國通脹急飈會迫使美聯儲提早加息，息口上升自然會拖低債券價格，但當摩根大通的調查顯示美債淨沽倉大增之際，美國10年期債息反而大插，上周四更一度跌穿1.3厘水平，那會否意味着美國加息的時間又會延後，而香港因採用港元與美元掛鈎的聯繫匯率關係，樓巿又可享受更長的低息時間？
說到息口，自然不得不提到人行昨天公布，決定下周四下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），經本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率為8.9%。人行表示，此次降準為全面降準，除已執行5%存款準備金率的部分縣域法人金融機構外，對其他金融機構普遍下調存款準備金率0.5個百分點，降準釋放長期資金約1萬億元人民幣。
在人行公布降準前夕，昨日春江鴨已率先掃高了港股，至於將釋放長期資金約1萬億元人民幣，會否令內地樓巿受惠，便要拭目以待。近年常說香港樓價居高不下，其實內地不少城巿的樓價也是長升長有，然而，根據統計，內地家庭資產自2000年後每年平均的複式增長超過15%（見圖3），則樓價長升也似乎不是什麼大問題，但如香港一般人的收入增長愈來愈慢，遠遠追不上樓價的升幅，卻容易造成貧富懸殊和積累社會怨氣。
其實，上述的中國家庭資產不斷累積，也令人民幣可以保持強勢，中金最近一份研究報告有一個圖表顯示，原來美元兌人幣的匯價愈弱（即人民幣愈強），全球的政策不確定指數便愈低（見圖4），如此，或可推論中國的經濟，其實與全球的穩定有密不可分的關係，如果有一天真的出現中國經濟崩潰，人民幣大跌，全球以至香港的經濟和樓巿，肯定冇運行。
港經濟樓巿要重現活力 「北水」重要
事實上，自從新冠病毒肺炎令到中港封關，少了內地旅客來港旅遊和消費，香港的零售業和酒店業便大受打擊，連樓巿包括住宅、寫字樓和商舖都曾出現壓力，至近期由於多了港人打疫苗，中港有望通關，香港的經濟和樓巿也重現活力，便可見「北水」（人民幣流向）對我們是如何的重要。如果他日中港重新通關，人民幣繼續強勢，內地人便會覺得來港消費、買樓買股都更加吸引，當然，人民幣升值最好是按經濟表現逐漸體現，千萬不要如上世紀1980年代歐美通過《廣場協議》，迫使日圓短時間內大升1倍，結果谷爆了日本經濟導致出現「迷失」足足數十年！
[陸振球 樓市解碼]