2021-07-05
明報
【明報專訊】儘管近來新樓盤熱賣，但是地產商開發新樓盤的數量卻急減，最新資料顯示，今年新的私人住宅動工量竟然創出12年新低，目前熱賣的樓盤，土地是梁振英當特首時供應的，林鄭月娥上台後，推出七成土地建公共房屋，三成土地建私宅的新政策，因此，私宅土地供應量大減。
土地供應少，地價就上升，於是影響了地產股股價表現，投資者擔心地價太貴，會導致地產公司冒更大的風險，投資者也擔心，將來居屋增加了，會不會導致想買樓的人轉去買居屋而不買私宅？
地皮高價成交 因土地供不應求
我並不擔心地產公司會因為特區政府準備大建居屋而面對壓力，因為不論是居屋、公屋或是私宅，三五年之內，整體供應依然是不夠的，想成功買到居屋依然得靠一點運氣，要被抽中才行。抽兩三次居屋抽不中，就可能放棄不抽而改買私人住宅。
土地招標，成交價高，那是土地供不應求的自然結果，這包括新界北部「偏遠」地區，不過，相信中標的地產商看得很遠，看中將來新界北與深圳的融合，很明顯的，在國安法推出後，反對香港與深圳融合的力量小了，將來一個很可能會出現的情况會是香港新界北部與深圳之間的往來會大幅度增加，深圳與新界之間的口岸數量可能加倍，新界北部的禁區也可能會取消，解放全部禁區土地建住宅，高科技園區，住在新界北部的人再也不需要用足足1小時的時間到中環上班，而是在住家附近上班，或是北上深圳上班。今日高價買新界北部土地的地產商是願意賭一賭，賭新界北部土地將來的價值。
目前特區政府的任期只剩下一年，一年之後，如果林鄭月娥不連任，七成政府土地用來興建公共房屋的政策會不會變？
港鐵或成最主要土地供應者
相信不會，過去特首換人，房地產政策馬上改變的時代過去了，相信將來中央政府會出來協調特區政府換屆而政策仍然可以長期保持下去，看看林鄭月娥上台至今4年，可有修改曾蔭權、梁振英留下來的「辣招」稅？估計「辣招」稅也會成為常態，長期存在。
不過，政府土地供應並不計算港鐵(0066)所供應的土地，也不計算地產商拆舊樓重建及市建局的市區重建計劃，因此，港鐵很可能一躍而成為香港最主要的土地供應者，拆舊樓最有經驗的恒地(0012)也能大大地發揮其所長，對了，近日最熱賣的新盤柏傲莊，港鐵也有份，將來如果要大大地開發新界北部，讓香港與深圳進一步融合，新界北部相信會出現好幾條新的鐵路幹線。
大學教授
[曾淵滄 滄海明珠]