2021-07-03
明報
【明報專訊】朋友紀惠湯文亮早前撰文表示，如果用樓市來預測香港未來經濟形勢，首選是豪宅，如豪宅市場暢旺，香港不會差，而紀惠擁有百多間豪宅，從社運到疫情，空置率一直非常低，租金不但沒有下跌，甚至有輕微升幅，由此可見，香港樓市雖然調整，但未傷及根基，待疫情過後，香港解封，經濟回復正常，樓市一定會上升。第一太平戴維斯最新發表的報告便顯示，香港豪宅的租金在2021年第二季結束連續八季度下跌，港島、九龍及新界區租金分別微升0.5%、0.3%及0.8%（見圖1及圖2）。
第一太平戴維斯的統計顯示，港島各區豪宅租金在第二季均錄得0.5%至0.7%的輕微升幅；九龍及新界區所有分區市場的租金亦有所上升，唯獨沙田及大埔例外，該區租金因為九肚山新落成項目影響而受壓。
另外，第二季加列山道73號以160萬元月租刷新了住宅最高月租的紀錄，優質別墅的供應持續緊絀，同時超級豪宅單位的需求卻仍然強勁。同時，目前本港豪宅租賃市場上內地租客的比例相對較小，但內地買家參與銷售的情况卻正在增加。該行續稱，最近香港的IPO轉趨活躍，加上財富管理服務需求強勁，令金融及專業服務行業的租客對豪宅保持着殷切的需求。
申良民證數字大升 樓價竟未受壓反升
湯文亮說，「本來要等到解封之後，香港樓市才會上升，但現在香港人的觸覺非常敏銳，對於那些整天話移民潮會令樓價下跌的說話視為『騷擾』，沒有影響他們對香港樓市的信心。所以，要預測香港前景，首先要睇豪宅，豪宅旺，香港不會差」。
湯文亮提及一些分析指，若香港出現移民潮，或會湧現大量放盤拖低樓價，這便令筆者想起友報日前表示，上月香港錄得的「良民證」申請創了3年新高，而過去一年香港的「淨出境」人口多達10.7萬，那很容易令人聯想到，不少申請良民證的乃是為了應移民國家的要求，而現在申請良民證數字大升，為何又未見移民潮拖冧香港的樓價？更有趣的是，差餉物業估價署公布的數據顯示，香港的住宅樓價指數反而升至距離歷史高位不足1%，那又反映了什麼？
第一，難道申請良民證不是為了要移民，而是做保安或做大學校董？第二，會否這些人是真的在搞移民，卻沒打算賣掉本地樓？因為1997年前不少移民的香港人賣了香港的物業，最後回流香港，卻發覺樓價升了許多，後悔不已，所以現在打算移民的人不想重蹈當年覆轍？
利率史無前例低 資產價格易升難跌
還是，今回移民他去的，根本是經濟能力很差的一批，本身在香港就沒有什麼物業，所以申請良民證也好，真的移民他鄉也好，「本就手中無一物，何處惹塵埃」？
說到香港的豪宅租金及差餉物業估價署的樓價回升，其實不單香港，根據美銀及經合組織（OECD）等提供數據計算得出，包括美國、英國、澳洲、新西蘭和加拿大五個國家綜合樓價指數，過去數十年都是一浪高於一浪（見圖3），筆者相信乃是和全球不斷印銀紙，以及人為將利率壓至數千年來的最低水平（見圖4）有密切關係。
其實很容易理解，當現在部分地區名義利率見負利率，甚至連扣除通脹後的實質利率也見負時，本來極低的租金回報率，也都變得吸引，促使能借到錢的人都放心去買資產，磚頭便易升難跌，但這卻令香港社會中有資產和沒資產者的財富差距愈拉愈闊，造成社會怨氣增加和不穩定。
筆者最近讀了一些中醫基本課程和認識了一些中醫高人，發覺他們對病症的看法和治療手段，和西醫可能有根本性的分別，比方說，如一個病人向西醫表示有便秘症狀，西醫很大可能會開一些瀉藥，讓病人通便即完事，但中醫會認為肺與大腸相表裏，去不了廁所或是因其氣弱所致，所以會開當歸一類的補氣藥，讓病人補氣，氣足便會路路暢通。
港府制訂房策 應用中醫思維
其實，香港政府對於房屋的問題，可能也是偏向採用西醫思維，見樓價高了，便用各式樓巿辣招去壓抑樓價，而非從根本原因着手，結果辣招可能是趕走了炒家，但樓巿二手盤源反而更缺。若是由中醫角度思考，就會認為先從「補氣」醫治，着力去增加供應，供應足則中氣足，樓巿便不會「氣谷谷」！
當然，增加供應遠不如立一條法例打擊炒家容易，給病人一粒瀉藥，也較固本培元方便快捷，但做醫療也好，做房策也好，不是求政府的方便，而是希望可長治久安。
[陸振球 樓市解碼]