2021-06-30
經濟日報
發展局昨日公布下季（7月至9月）賣地計劃，下季將推出2幅住宅地，涉及的只有200個單位，唐榮過去已論及，港府私樓供應主導弱化有兩個部分，一是私樓土地的實際供應，公私營是70：30，私樓供應目標只要1.29萬伙，較數年前1.8萬伙大降。
另一點在過去多季出現，依靠港鐵地皮、又或靠私人補地價及重建，一旦市況逆轉，如果硬推地將影響港鐵收益，港鐵是否繼續配合？至於私人發展商補地價或重建，是否一如港府預期，當中亦存在一定風險。
依賴補地價+重建 存風險
下季兩幅地皮分別為九龍塘廣播道79號及元朗流業街與涌業路交界。一鐵一局方面，港鐵將推出東涌牽引配電站項目，提供1,600伙。市建局則有土瓜灣項目，提供1,150伙，連同私人供應2,450伙，下季總供應約5,400伙。連同今季，本財政年度上半年合共供應7,050伙，超過全年供應目標1.29萬伙的一半以上。
中原地產測量師張競達提到官地較少的問題，政府下季合共提供5,400伙供應，以單一季度計，實屬近年較高水平，跟以往政府傾向先輕後重的推地策略有少許調整，相信可更進一步回應社會需要，對維持樓市健康平穩發展，起正面作用，惟值得留意的是官地的佔地較低，2幅地合共只提供約200個單位，其他土地供應發展牽涉較多不確定因素，對能否加快推地步伐仍抱審慎觀望態度。隨着疫苗廣泛接種，通關有望，近日大市氣氛相當正面，樓市交投暢旺，相信會增強發展商投地信心及意慾，加上剛性需求支持下，預計投地反應踴躍。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，不難發現，財年第二季土地供應主要來自私人發展/重建項目，佔約45%；其次為鐵路項目，亦佔約3成；市建局則佔約21%；餘下的官地僅佔約4%左右。由於私人發展/重建項目方面的供應存在不穩定性，因此全年達標與否，還看官地推出的進度。
團結香港基金早前一份報告已指出，在2016年至2020年期間，來自新市鎮及新發展區的住宅單位佔私人住宅落成量的21%，而來自鐵路招標項目的供應量佔19%，共佔總數的40%。
新市鎮鐵路地 土儲臨耗盡
展望未來5年（即2021年至2025年期間）的土地供應來源，預計私人住宅供應將出現重大轉變。來自新市鎮及新發展區的供應佔私人住宅落成量的25%，而來自鐵路招標項目的供應則佔27%，此兩土地來源將共佔52%（見圖）。
然而，基金會指出這兩個土地供應來源可能在不久的將來便會消耗殆盡。在啟德等現有新市鎮及新發展區中，大部分的可供發展土地均已售出；再者，來自鐵路項目的土地儲備亦正面臨耗盡。鐵路可供發展土地主要在錦上路站第二期、八鄉車廠以及小蠔灣車廠。
是供應目標已可輕鬆達到？是土地大量撥作公營房屋？是手上可登場的熟地有限？反正趨勢就是官地「有限」！
撰文 : 唐榮