2021-06-29
經濟日報
近日一手市場火熱，多個新盤如位於啟德的THE HENLEY和黃竹坑的晉環均錄得頗瘋狂的超額認購。同時差餉物業估價署最新的住宅樓價指數繼續上升，較2019年5月的歷史高位只相差約0.8%，證明香港樓市在全球疫情陰霾中表現仍然強勁。
本人從事住宅及工商物業估價近20年，多年來都有不少身邊朋友問：「現在是否入市時機？應該投資哪個地區和甚麼類型的物業？」現在就讓筆者從一般物業投資者的角度，就多年對市場的觀察進行分析，以及分享一下心得和體會。
中價位收租物業「不會輸」：在揀選投資收租用的物業方面，相對一手樓，我個人更傾向800萬元以內、約10至20年樓齡、位於具規模二手屋苑，並配有梗廚和明廁（有窗洗手間）的400多呎兩房單位，預計月租收入約2萬元，這些樓盤一般擁有較佳的出租和轉售能力。
投資收租物業，首選條件必然是「地點」、「地點」和「地點」。交通便利、周邊配套設施完善、鄰近地鐵站的地段一般「不會輸」。至於景觀方面，開揚景觀固然是最理想，但一般租客多更重視租金高低，一般對景觀和層高未必有太高要求。
住宅價較2019年高峰差5%
小投資者新歡車位「易入口」：除住宅物業外，車位是另一個比較受小投資者歡迎的投資類別，個人亦特別看好車位。尤其香港人愈來愈講究生活，學車的人數增加，擁有車的人亦愈來愈多，有小朋友的家庭對車位的需求尤其高，對車位的需求因此與日俱增。
另外由於車位價格較「易入口」，入場門檻較低，放租又不用擔心「租霸」。而且近年來香港私家車車位一直供求失衡，部分車位緊拙的地區可謂一位難求。
現時，一般新屋苑的車位價格介乎200萬至300萬元，豪宅的車位售價則達400萬至500萬元。以一個250萬元的車位計算，一般月租約4,000至5,000元，扣除管理費，回報率可達2至3厘。
另類選擇街舖「睇清楚」：街舖也是近期一個比較熱門的選擇。民生區店舖人流和租金等方面相對比較穩定，回報率一般有2至3厘。疫情漸趨穩定下，成交量和成交價都有明顯增加，對比疫情高峰期亦有所回升。不過，對於物業投資初哥來說，投資商舖仍屬風險較高類別，要注意的事項很多，包括分析某些舖面適合哪些行業、觀察人流、單位用途、地契內容、維修問題、大廈公契、供電以及門面是否對街（有否遮擋）等等事項，相對地要多做功課「睇清楚」。
總括而言，房地產行業屬於本港的經濟命脈，跟很多行業都有密切關連。我認為樓市始終會向好，上年受疫情影響，但本港的住宅在去年年底與年頭比較只輕微下跌5%左右。但今年1月至今已收復5%的跌幅，對比2019年高峰，住宅價格亦只有5%左右的差距。眾所周知香港地少人多，寸金尺土，加上貨幣貶值、通脹走高，香港人普遍喜歡買磚頭。但是與其把積蓄一文不動地放在銀行或投入動盪的股票市場中，大家不妨考慮買個小單位收租或自用作長線投資。
撰文 : 侯志港 世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事