2021-06-26
明報
【明報專訊】香港近年在經濟和政治上面對不少挑戰，令人疑惑香港的競爭優勢是否正在減退，商廈巿場的價格和租金一度錄得較大跌幅，正正反映巿場這方面的憂慮。不過，筆者認為從一些有趣的新聞，仍可發掘香港擁有特殊的地位，只要利淡因素如疫情消退和社會回復穩定，香港這顆東方明珠仍有可以發放光芒的日子，事實上近期香港的甲級寫字樓已回復正吸納，情况令人鼓舞。
筆者最近看到其中一則較有趣的新聞，乃是中國和澳洲近年關係急速惡化，中國在去年底更禁止澳洲7類商品進口，其中包括大家都喜歡的海產澳洲龍蝦，而弔詭的是，之後澳洲輸往香港的龍蝦數量卻急升（見圖1），大家認為是因為澳洲龍蝦跌價了，所以香港人趁低價大吃澳洲龍蝦？還是將進口轉內銷，如是後者，則反映香港的特殊地位，有其不可取代之處，對於香港未來的經濟前景，是否仍有值得樂觀的地方？
港澳洲龍蝦銷情 反映擁特殊地位
筆者一直認為，商業物業巿場較諸住宅更能反映經濟的表現，因為有生意做才會租更大更好的寫字樓，又或增加租舖和租用貨倉，否則相關租用樓面便會收縮。仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告表示，香港整體甲級寫字樓租賃市場於5月錄得116,300平方呎的正吸納量，為2019年7月以來首次錄得正吸納量，而商舖及貨倉租賃市况上月亦見改善迹象。
仲量聯行表示，疫情下企業對地產的需求改變，加上現時租金水平已跌至可負擔水平，令更多租戶選擇搬遷至優質寫字樓，提升工作環境。例如，外賣平台Foodpanda承租銅鑼灣時代廣場兩層樓面，建築面積約39,000平方呎。
中環近月租賃交投量見改善
中環近月的租賃交投量亦見改善，區內空置率已由7.5%回落至5月底的7.2%。月內較矚目的租賃成交為靈活辦公空間營運商——德事商務中心承租中環友邦金融中心全層，涉及租用面積15,800平方呎。
筆者認同，香港的商廈租務巿場正在改善，上述的龍蝦貿易數據，也支持了大家可對香港的未來投下信心一票。
說到澳洲的龍蝦貿易，便令人聯想起澳洲能成為龍蝦出口大國，和當地水質優良和少污染有莫大關係，其實地產巿場近年也興起所謂的綠色建築，說的是在發展地產和興建物業時，希望能做到在採用原料和設計上更加環保、省能和低碳，中國最近也明確表示，要訂出經濟達到碳峰值和碳中和的目標和時間表。
當然，仍有人以為推進綠色建築會是花錢的事宜，不過戴德梁行與美國綠色建築委員會最近聯合發布的《邁向碳中和，推動中國房地產可持續發展》的研究報告發現，上海某區已建成屬於綠色建築的甲級商廈，其價格和租金都較同區的非綠色商廈為高（見圖2和圖3），然則未來發展商在興建物業時，或會有更大的誘因朝綠色的方向去規劃和發展。
早幾天看到專欄作家周顯的一篇文章，他說一些人認為聯儲局會在2023年底加兩次息是利淡消息，他卻覺得可以反過來看，聯儲局是說至少兩年後才加息，其實是利好的消息。
負利率倘維持 股市樓市易升難跌
事實上，如果美國通脹維持在現時的5%水平，現時美國10年期國債息率為1.5厘左右，則實際息率是-3.5厘，若負利率環境保持下去（見圖4），有能力低息借錢去投資便很有着數，如是者資產價格包括股價和樓價都會易升難跌。
筆者最近看到一單娛樂新聞，乃是2013年的港姐亞軍，又成為了TVB的視后蔡思貝，雖然最近又買靚車又買樓的「忽然富貴」，卻也自爆曾住在只有200呎的單位要瞓碌架牀，大家認為這反映做藝人的辛酸，還是香港高樓價造成的壓力，所以有能力便要上車買樓，或要盡量找機會投資物業？
不過，現在縱使有能力買磚頭投資，也要付辣招稅，相對之下買地產股和買房託收息更方便，亦毋須付辣稅，可能更值得考慮。
最近新掛牌可以買賣的新一批iBond（4246），最新成交價略高於103元，即時套現可得到等同約3厘回報，較現時香港一般住宅租金帳面回報為高，其實如買地產股如新鴻基地產（0016），股息率也高於4厘，總好過放在銀行收存款利息，至於領展（0823）的預期派息率也高於4厘，同樣值得考慮。
[陸振球 樓市解碼]