樓價破頂後 成交量或回落？

樓市熾熱，但究竟有多熱？可以是樓價屢創新高、可以是每周末周日十大屋苑成交20宗以上、可以是1,000萬元以下單位成交大增？總計應該還是看二手成交宗數的變化。 值得留意的是，根據差餉物業估價署樓價指數，樓價上一次破頂是2019年5月，其後輾轉回落，若比照同期的二手成交宗數，亦有成交量相若時間谷高後跟隨回落的走勢。 賣家更心紅 買家將轉審慎 土地註冊處資料顯示，2019年5月樓價指數新高，同期的二手成交，4及5月分別是全年最多成交月份，4月5,033宗、5月維持4,962宗，當時社會事件尚未激化，但二手成交在見頂後宗數火速回落，6月跌至3,436宗、7月2,995宗，成交量下挫，唐榮認為，或多或少因樓價破頂後，買家追價入市或會變得審慎、賣家強勢亦容易加價反價，兩者都容易使二手交易增加議價時間，減慢成交速度及宗數，樓市或會進入短期價升量跌的局面。 唐榮翻看2016至2020年，合共5年的土地註冊處二手住宅成交數字，每年成交量維持在37,900至44,600宗左右的水平，合計有205,720宗，平均每年是41,000宗二手成交左右，平均每月約是3,400宗。 若依此計算，半年有20,000宗或以上屬穩定的成績，大幅高出可視為具成交量支持的旺市，而今年上半年的表現，二手正是旺市走勢。香港置業一份報告指出，今年上半年樓市表現不俗，尤其二手市場。據土地註冊處資料顯示，二手住宅上半年至今（截至6月16日）錄30,274宗註冊，已較去年上半年的22,099宗高出約37%，創9年同期新高（見圖）。平均每月超過5,000宗水平，亦遠高於上文提到，過去五年，每月平均3,400宗的水平。 若按金額劃分上半年至今二手住宅註冊量表現，當中價值1,000萬元以上二手住宅物業錄5,045宗註冊，較去年上半年的2,899宗高出約74%，各金額類別中表現最好；價值500萬以上至1,000萬元二手住宅物業錄18,245宗註冊，較去年上半年的13,005宗高出約40.3%；而價值500萬元或以下二手住宅物業錄6,984宗註冊，較去年上半年的6,195宗高出約12.7%。 至於上半年至今二手住宅註冊量最多的屋苑為嘉湖山莊，暫以347宗註冊居榜首，較去年上半年的265宗高出約30.9%；沙田第一城暫以287宗註冊排第二，較去年上半年的227宗高出約26.4%；太古城暫以272宗註冊排第三，較去年上半年的162宗高出約67.9%。 撰文 : 唐榮