2021-06-24
經濟日報
樓市於2021年在上半年非常熱鬧，住宅樓價距離歷史高位只有約2%，破頂似乎只是時間問題。成交金額由今年至6月中已達3,550億元，根據97年上半年創下的歷史紀錄3,750億元，距離破頂只有約200億元，相信2021年上半年將會刷新歷史紀錄。
樓市旺價又旺量，作為業主當然高興，但自住的業主可能認為只是紙上數字，但事實並不是如此。樓市大旺主要得益於央行大放水，令低息環境持續。當今港幣同業拆息接近零，銀行H按的按揭息率是1.3%至1.4%左右。反觀2年前，不少業主見P按跟H按息率差不多，而選擇了較穩定的P按，現行的實際息率為2.5%，比H按的息率高。業主可在罰息期界滿後選擇用H按。以每100萬計，30年分期可以將供款每月省回約550元。500萬元貸款就每月省回2,750元，轉按雖然涉及律師費開支，但銀行也會有現金回贈給轉按業主。現行一般有1%，500萬元貸款就有5萬。而轉按律師費不足1萬元，「除笨有精」。
自住物業被活化賺收益
另外，更進取一點的業主，更加可以藉樓價高位的機會，加按套現。獲得的額外資金，當然可以再投入物業市場。買住宅的話，就可能涉及15%的從價印花稅。所以不少業主會考慮投資境外物業，尤其是英國及大灣區，均為現今的熱門地區。
也有業主將資金投入股市，尤其是一些有穩定收益的ETF。市值最大的當然是領展，有3.7%股息收益，已經是最低的ETF息率，其他的收息率達到6%至8%不等。若以息差5%計算，500萬元的加按貸款就能產生額外每年25萬元的額外收益。
一個自住的物業也可以被活化，成功為業主賺取收益。甚至有保險公司在推廣加按物業所得資金，可購買醫療保險相連的基金，增值之餘，也可以解決醫療費用高昂的擔心。當然，凡事都有風險。如果息口大幅上升，業主的供款支出便會上升，自然影響收益。但以美國為首的央行，是否能夠大幅加息？這個風險就必須密切留意了。
撰文 : 李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁