2021-06-24
明報
【明報專訊】去年本港受新冠病毒疫情衝擊經濟衰退，失業率曾升至逾10年高位，惟樓價跌幅輕微，推翻過去失業率急升必拖冧樓市的定律；今年以來疫情稍為好轉，樓市隨即價量齊升，不少市區新盤呎價動輒數萬元，市底之強令人意外。星展香港經濟研究部首席中國經濟師梁兆基在本報專訪中分析，中國近年已成為全球第二大經濟體，加上內地去年率先走出疫情吸引外商加碼投資，經濟前景向好，來自內地的購買力近月撐起本港樓市，而且《區域全面經濟伙伴關係協定》（RCEP）明年啟動，外資將增加投資本港，亦間接有利樓市，樓價中長期易升難跌。
RCEP明年啟動 本港亦受惠
梁兆基表示：「目前全球不少產品均供不應求，國際大企業因此有需要增加產能，如果不在內地，難道在印度、越南設廠嗎？所以它們今年已增加在內地投資，這是結構趨勢，亦可以解釋何以今年以來人民幣匯價大漲小回。」
另外，中國去年11月與日本、韓國、澳洲、新西蘭和東盟10國正式簽署《區域全面經濟伙伴關係協定》，料明年開始彼此的貿易往來逾九成產品將免關稅。
梁兆基分析，RCEP意味中國打開大門讓其他14個成員國的產品向內地入口，而香港是中國境內唯一一個中文及英文共用的大城市，法律制度完善，加上香港位處亞洲的中心，往返RCEP多個成員國十分方便，因此RCEP成員國料會在本港增加投資，間接亦帶動住宅樓市需求。
港金融中心地位穩固
梁兆基表示，即使過去兩年本港經濟經歷不少挑戰，但本港作為國際金融中心地位仍然穩固，故香港對於中國來說仍然很重要，「香港的重要性沒有退減，始終全球金融的法規及系統源於西方國家，中國若要在這方面與國際接軌，便一定要跟隨國際法規及系統，而香港在這方面很完善；而且金融業講求信任，需要建立一套完善系統，故香港在這方面的優勢並非內地其他城市可輕易超越。對於西方國家來說，雖然它們認為香港在政治上轉變不少，但在金融方面卻是沒有爭議（no dispute）」。
他續說，隨着中國積極推進人民幣數碼化（eRMB），而本港與曼谷及阿聯酋一樣屬3個境外中心之一，加上粵港澳大灣區的跨境理財通有望在短期內推出，將會迎來更多業務拓展機會，國際金融中心的地位會愈來愈穩固，對樓市亦屬正面。
本港除了是國際金融中心及亞洲商業中心外，梁兆基認為，本港在其他多方面亦屬得天獨厚，例如醫療制度完善，過去一年多以來亦挺過疫情挑戰，比全球不少大城市優勝，而且基建四通八達，亦會增加港樓的吸引力，故他相信近來在本港買樓者以長線投資為主，希望在本港有個據點。由於這批樓市新買家實力較強，有能力長揸，不會隨便沽貨。
美量寬似吸毒 難大幅加息
另外，梁兆基分析，2008年金融海嘯後美國聯儲局首度推出量寬（QE）救市以來，全球資金大氾濫，本港息率長期處於低位（編按：昨日銀行體系總結餘高達4575億元，與按揭利率掛鈎的一個月銀行同業拆息低至0.08982厘），料此趨勢仍會持續，是支持樓價另一重要因素：「過去10多年全球央行應對經濟危機便只有放水一招，大家好像吸毒一樣習慣了，結果造成資產價格飛漲，有資產的便贏，無資產的便輸；近日市場轉炒通貨膨脹，預測美國聯儲局將會收水，我的看法是聯邦基金利率若由現時零水平重返2厘，仍屬歷史相對低位，並不是一件壞事，但問題是有不少美國公司近年趁低息大舉借貸，息口回升至2厘將令他們利息開支大增。舉例說，你已經習慣大吃大喝，即使按醫生建議要略減食量也很辛苦，故此我覺得美國政商界均不希望加息太快。」
汲取八萬五教訓 料港府審慎增供應
有個別人士認為，港樓後市的最大變數，乃是港府會否突然大幅增加土地供應、像1997年推出「八萬五」般推冧樓價？梁兆基認為，港府應該已汲取當年的教訓，知道推冧樓價不利社會穩定，房策只會微調而不會急轉彎：「房策問題便好像鐵達尼號，即使船長想轉彎，亦要一段時間才可以轉到少少，而且政策滯後時間很長。退一步來說，假如港府真的下定決心大幅增加房屋供應，我相信陣痛會很劇烈，後果亦難以準確預測，這對政治智慧屬大考驗。」
綜合上述分析，梁兆基總結，港人若視本港為家，置業是不得不考慮的；假如未儲夠首期的話，他認為可考慮投資於優質中資股，這是分享中國經濟增長成果的最直接方法，有機會由此賺到首期早日上車。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]