2021-06-21
經濟日報
甲廈租務活動近期略轉多，惟絕大部分個案均來自機構搬遷，當中亦涉及縮減樓面，擴充個案極少，反映疫情下新租務需求極為疲弱，空置情況未能明顯改善。
近兩個月疫情緩和，最近更見第4波疫情基本上告一段落，市況氣氛轉好，連帶商業活動增加。受累持續一年多的疫情，商廈租務極為淡靜，近日核心區甲廈租務活動略為加快，市場上亦錄數宗成交，例如中環交易廣場一層單位，獲中資機構承租，呎租約120元，而同區約克大廈，獲律師樓租用3層樓面。至於銅鑼灣時代廣場，獲外賣平台foodpanda租用兩層樓面，合共3.8萬平方呎。非核心區，東九龍今年內錄宏利保險、DHL集團等成交，分別涉及10萬平方呎以上。
新租務需求弱 空置難改善
不過，若細心留意新個案，當中只有極少擴充業務。在疫情下外賣生意急升，帶動foodpanda擴充業務，租兩層銅鑼灣指標甲廈樓面。但事實上，這類擴充個案少之又少，或許在疫情下受惠行業如網購、科技公司等出現業務擴充。其餘絕大部分租務，多涉及同區搬遷、縮減樓面等。
環球疫情令商業活動全面暫緩，各國均有入境限制措施，跨國企業難以在外地擴充，而本港核心區甲廈，一直以來也獲歐美及中資機構捧場，如今機構人員也因安全理由或避免檢疫，暫時未來港視察寫字樓單位，甲廈新租務需求急降，導致連月出現負吸納情況，推高空置率，租金下跌。
有機構雙管齊下 力控成本
至於一直在港租用甲廈的機構，因疫情影響生意，加上後市仍有不明朗因素，多採取控制成本措施，當中減少甲級寫字樓開支是方案之一。機構為減成本多循兩方向，一是縮減辦公室樓面，例如由2萬呎減至約1萬平方呎，另一方案是搬遷，由港島核心商業區如中環、灣仔等，搬至港島東、東九龍等非核心區，呎租可減半，有些機構甚至「雙管齊下」，既搬遷地區亦縮減樓面，達致租金明顯節省，因此在整體樓面上，機構仍以縮減為主。
另一種搬遷，是個別機構在疫情下業務受影響較小，公司仍未有大幅減成本壓力，搬遷旨在趁機提升寫字樓級數。例如趁中環超甲廈呎租水平，由高峰期約160至170元跌至目前約120元，跌幅達2至3成，甚至東九龍區，亦有個案是同區搬遷，由樓齡較舊的商廈，遷至新落成甲廈，亦因新甲廈租金下跌至約26至28元，故搬遷可升級，但普遍沒有增加樓面面積。
以上的同區、跨區搬遷，在樓面上欠奉擴充，故空置樓面實質上未有消化。據仲量聯行資料顯示，甲廈最新整體空置率達9.5%，為十多年來新高，下半年疫情可望緩和，惟整體商務活動要恢復至疫情前，仍需一段時間，相信甲廈缺乏外來新需求帶動下，空置率難以改善。
撰文 : 唐榮