2021-06-21
經濟日報
最新二手樓價指數報186.58點，距離歷史高位只差2%，維真研究顧問總監曾維謙預期，樓價有機會在下季破頂，下半年樓價將會升5%，預期升勢將會延續至2022年上半年。
網民愛說笑，「即使核爆，香港的樓價都不會跌」，做過經濟師、分析員以至政策研究的曾維謙亦認為，去年經歷過百年一遇疫症、政治上改變，而再之前則是大型社會動盪，已經是一個好嚴謹的壓力測試。
至於為何疫情下樓市仍然未有大跌，曾維謙解構背後有兩大原因，一方面從成交量所見，本地剛性需求是相當強勁，無論是結婚或者生育計劃雖然會受疫情影響而延遲，但需求始終存在，經歷過疫情之後，大家發現「計過數始終需要居住」，而租樓亦不算特別划算，所以衍生入市需求。
另一方面，疫情雖然導致失業率大升，本港兩大僱主，包括是金融、商用及地產服務，以及公營及半公營機構在疫情期間失業率變化不大，而這些行業的收入中位數亦是在各行業之中領先，情況解釋了樓市、資產市場在疫情下仍然一枝獨秀。
蒐集25年數據 編製指數
當樓市不再下跌，甚至開始出現掉頭回升，挑戰歷史新高的趨勢。曾維謙引用了他編製的「樓市動向指數」，預測樓價很快「破頂」。
該項指數是曾維謙透過蒐集過去25年樓市的數據，以季度計算，合共接近100個季度，總結出8大因素，包括1.結婚、2.產子、3.離婚、4.死亡、5.房屋供應、6.利率、7.通脹率，以及8.樓市總成交量，再就各個因素進行加權，結合計算出「樓市動向指數」。
跟反映經濟狀態的採購經理指數（PMI）相似，樓市動向指數以50點為榮衰分界線，高於50點，市場基調利好，低於50點則是利淡。
「用樓市動向指數跟樓價按年變幅比較，可以發現樓價按年變幅滯後於樓市動向指數一季左右，令到指數變成一個領先指標。例如去年指數慢慢由第2、3季的40多點上升至50點，而去到今年第一季指數已經升上59點，因此我預測下半年樓價將會升超過5%。」
樓市成交量 最重要因素
下季樓價很大機會破頂，而且升勢好大機會升至2022年中。曾維謙特別指出，指數的8項指標之中「樓市成交量」是重要因素。
由97年計起是樓市價量同步，但由2013年開始價量背馳，主要是受「辣招」同收緊按揭影響，但由2020年第二季到現時，成交突然抽升，平均每季達到1.7萬宗，他認為除了是受「林鄭Plan」（即1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭）的影響外，亦是反映了社會上的剛性需求，而預期未來一段時間成交量仍然會保持熾熱。
作者：余敏欽