2021-06-19
明報
【明報專訊】美國聯儲局議息後公布反映委員對息口預期的點陣圖顯示，美國有可能在2023年底前加息兩次，股巿曾因聯儲局似乎稍為變鷹而波動受壓。相對下，香港樓巿對此似全無反應。事實上，如美國兩年後才開始加息，有誰會因此急急改變原來的置業決定？根據中原按揭統計，現在香港樓宇的按揭息率，以最優惠利率計算的P按僅是2.5厘左右，和住宅租金回報率相若，而拆息按揭的H按息率更低至1.39厘（見圖1），買樓收租的租金足以抵消利息支出，甚至有賺，那又怎會阻擋香港人的買樓熱情？
在香港，有能力置業者，都抱着愈早入巿愈着數的心態，加上土地供應短缺，香港樓價便長期大漲小回，造成有樓和無樓兩大族群的財富差距愈拉愈闊，根據香港大學經濟教授王于漸的估計，香港的公屋租戶和私樓業主的財富差距竟高達30倍（見圖2），實在令人咋舌！
港土地供應短缺 樓價大漲小回
另外，香港大學經濟及管理學院最近發表《香港經濟政策綠皮書》，當中的港大亞洲環球研究所副總監鄧希煒撰寫〈香港極需第三次經濟轉型〉一章，比較香港、新加坡兩地近20年收入和基本開支變化，發覺如以2000年為基準年，計算香港住戶月入中位數至今上升了63%，但同期香港四人家庭的住屋開支卻上升了超過3倍（見圖3），至於同期新加坡住戶月入中位數則上升了90%，但私樓住屋開支只是上升約50%（見圖4）。
明顯地，香港房屋問題是樓價升幅遠超港人的收入增長，而新加坡樓價雖有上升，但收入增加快過樓價升幅，社會怨氣也較低。
筆者認為，香港同新加坡的房策有三大分別：
（1）新加坡九成人住組屋或公營房屋；
（2）新加坡可以大規模填海；
（3）新加坡可輸入外勞起樓。
再加上內地資金湧港買樓遠較到新加坡置業積極，因而造成香港樓價高企，港人難以負擔的問題，要解決問題也要從上述的根本原因出發。
香港新加坡房策有三大分別
說到香港和新加坡之間的比較，人力資源顧問機構ECA International發表最新的「生活費用研究」結果顯示，香港再次成為全球外派僱員生活費用最高的城市，新加坡的相關排名只是第13位。ECA International亞洲區域總監關禮廉表示：「雖然本港租金下跌，匯率亦趨疲弱，但香港仍然是全球外派僱員生活費用最高的城市。儘管與歐元及人民幣等多個主要貨幣相比，港元在過去12個月的表現相對走弱，但紐約也面對相似情况，其排名由第二位下降至第四位，香港則仍名列榜首。」
ECA International進行外派僱員生活費用研究已有50年。該公司每年都作出兩次主要調查，以協助企業計算生活費用津貼，從而使員工派駐海外時的消費力得到保障。有關調查針對全球超過480個地點，比較外派僱員普遍會購買的一籃子同類消費品及服務。這次研究同時包括了ECA住房調查報告的數據，比較全球超過400個地區之中，外派員工通常租住區域的租金費用。
有一種說法，指香港的僱員生活費用高企，會削弱外國公司派員工來港的意欲，有損香港的競爭力，不過也有人認為，正是因為香港的競爭力高，所以才不怕相關費用高企，又或是由於有吸引力，業主才敢加租。
然而，筆者認為也可能是香港土地供應短缺，才令租金高企，其他服務和商品的價格也因高昂的租金而被扯高，政府要在土地供應上多下工夫。早前和人稱趙樓神的長實（1113）執董趙國雄飯敘，他說內地來港居住的所謂「新香港人」，其富有程度可能遠超一般香港巿民，以至他們在香港的置業行為，隨時是「貧窮限制了想像力」、非一般香港人所能理解。最近看到分析員林一鳴在facebook的一篇分析文章，深覺趙國雄所言甚是。
「雙非孩」置業需求 或超乎想像
林一鳴表示，香港存在不少所謂「雙非孩」（父母都非香港人，卻因在香港出生而擁有居港權），他們的內地父母，在十多二十年前已經有能力在香港產子，經濟條件自然不俗，加上多年的財富積累，當孩子取得香港三粒星身分證的時候，不少父母都有能力一筆過給孩子買樓，當是十八歲的生日禮物！林一鳴推算，這些雙非嬰的數量共有20.8萬人，在2023年有16,044人滿18歲，在2024年有18,816人、2025年25,269人、然後是29,766、32,653、35,736及26,715人……可能將來香港的新盤，畀晒佢哋做生日禮物都唔夠分。
大家可會覺得，「貧窮限制了想像力」會不利於樓巿的分析？
[陸振球 樓市解碼]