2021-06-18
經濟日報
一份報告統計，資金湧入樓市，今年上半年迄今一手私樓及二手住宅註冊金額已突破3,500億元，創24年新高，好大機會挑戰1997年的半年頂峰，初步計算，今年1宗成交涉及的金額，大約等同於1997年頂峰2.5宗成交。
上半年成交金額 24年高
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，在不包括一手公營房屋之下，本年（截至6月16日）一手私樓及二手住宅註冊量合共錄37,538宗，已超越去年下半年33,735宗，高出約11.3%；金額方面，升幅更急勁，本年迄今錄約3,566億元，比起去年下半年約3,072億元更高出約16.1%；若以每半年計算，上半年迄今更已創自97年上半年後廿四年新高（見圖），足見資金湧入樓市。
報告提到，目前一手私樓及二手住宅註冊金額與97年上半年的半年紀錄高位約3,790億元，相差約224億元左右。按目前推算，今年上半年住宅註冊金額最終有機會挑戰3,800億元水平，即屆時有機會打破97年上半年紀錄，並創紀錄新高。再翻看1997年上半年情況，一手成交量10,825宗、二手成交量85,663宗，合計有96,488宗。以成交總額3,790億元計算，平均每宗住宅成交價格，包括一二手是393萬元。
2021上半年截至目前為止，37,538宗成交、總值3,566億元計算，與1997年上半年比較成交量大幅減少，兩者相差58,950宗，今時成交宗數大減但總額追上1997年當年，自然是價格大升所致，今年平均每宗成交價格高達950萬元，超97年557萬元，上升幅度達到142%。再容易理解的說法是，今年每一宗住宅成交，接近1997年約2.5宗。
經濟V型反彈 樓價續破頂？
唐榮上周網上一篇文章提到，最新今周中原二手樓價指數報185.68點，屬於連升兩周，距離2019年6月底的歷史高位190.48點，相差只是2.5%，如果按照過去8周累積升幅達3.18%，平均每周升0.4%左右，如果上升速度不變，估計指數會在未來1至2個月升穿歷史高位，亦即是今年7月、8月時間出現，甚至有部分學者及專家預測樓價有機會在上半年創新高。
參考對上兩次樓價破頂後未有固定軌道走勢，以2017年2月樓價指數升穿2015年9月的高位147點之後，樓市氣勢如虹，一直連續17次創歷史新高，短短4個月間，累積升幅近9%。以2019年中美貿易戰後的情況亦有所不同，當時指數在2019年5月底升穿歷史高位之後，不久就回調整固後再向上，及後遇上社會事件爆發，正式結束樓價反彈。
兩種不同的走勢，最重要是取決於經濟增長跟金融市場走勢，以2017年為例，當年香港GDP增長3.8%，創了近6年新高，給予樓價持續破頂的動力，反之2019年的GDP增長卻是收縮1.9%。另外，港股是否7月翻身亦影響投資氣氛。
展望今年下半年走勢，不少分析都預測環球經濟會經歷疫情後的「V型」反彈，包括香港首季GDP增長達7.9%，全年更有機會達5.5%，再加上通脹預測加劇，失業率回落，相信今年樓價在破頂之後，持續向上的機率會相對較高。
撰文 : 唐榮