樓花供應 趨向減少？

早前有智庫提出，私人住宅供應趨勢向下，其中一個觀察點是獲批預售樓花數字。資料顯示，2018年高位後持續回落，按最新走勢觀察，今年首5個月與去年低位數據相若。 美聯物業房地產數據及研究中心綜合地政總署資料顯示，5月只有1個新申請預售樓花項目，提供262個單位，較4月份2,492伙按月大跌約89.5%，並創4個月新低。若以今年首5個月累計，新申請預售樓花合共提供5,673伙，較去年同期9,977伙亦大減約43.1%。 獲批預售樓花 連降2年 至於唐榮關注的獲批預售樓花數目，報告指出，5月同樣只有1個預售樓花項目獲批，項目為柏傲莊III（已火促銷售中），涉及892伙，單位數目比起4月份1,423伙按月亦跌約37.3%。圖一統計若以今年首5個月累計，獲批預售樓花合共提供4,147伙，較去年同期4,241伙僅微減約2.2%。 這個數字與去年比較未有明顯增長，只能視為低位橫行，而2020年全年下來，只有近13,000伙獲批預售樓花同意書，2021年若情況相若，將出現2019至2021年，連續3年獲批預售樓花書數量偏低。 何謂偏低的預售樓花，香港近年一手銷售（包括現樓及樓花）普遍在18,000伙水平，僅去年出現較低的約15,000餘伙水平，但仍超過樓花批出的數目。意味一手僅樓花無法滿足需求，唐榮認為這種情況已屬偏低。 團結香港基金早前報告指出，顯示發展活動持續減緩的指標為批出的預售樓花同意書數量。在香港，除了重建項目外，新住宅項目必須先獲發預售樓花同意書方可進行物業銷售。而在2020年，地政總署向33個住宅發展項目批出預售樓花同意書，當中共涉及12,898個單位（見圖二）。此數字較2018年所錄得的21,722個單位的高位低41%，較2019年則下降9%。 這些批出同意書數字預示在不久將來可供出售的物業數量，亦代表可在未來兩年內落成的私人住宅單位數量。因此，過去兩年的降勢，意味日後可供出售的住宅單位將更少。 另外，美聯物業的報告提到，新申請與獲批單位按月及按年同樣減少，累積待批樓花單位數目又如何？據資料顯示，5月份累積待批樓花單位錄12,972伙，按月跌約4.6%，惟單位數目仍創近9個月以來次高，所以仍要監察獲批數字的變化。 另一份報告亦補充，預期今年底前全新盤潛在供應單位總數有近2.2萬伙，按區域劃分，元朗及天水圍佔最多，涉及約4,695伙；其次為啟德及紅磡，涉及4,491伙；第3位則為將軍澳及西貢，佔約3,441伙，故上述區域為供應重鎮，亦為樓市焦點區域。 撰文 : 唐榮