【明報專訊】近月不少新盤價格屢創新高，二手樓價亦逼近歷史高位，相信不少港人擬入市買樓，但樓市愈是熾熱，入市前愈要做足功課。資深地產經紀劉偉健近日出版《買樓防中伏》一書講解如何避開45個置業陷阱，他昨日接受訪問時詳細介紹如何避開幾個常見的防伏位，例如擬做高成數按揭前要清楚自己供款能力、提防銀行估價不足而要抬錢上會、睇樓時遇上懷疑有漏水的物業一定要慎重決定等等，值得擬入市的讀者參考。
劉偉健出生於廣州，小學時代已跟隨父母移民本港，在本港接受教育，2010年畢業於科技大學物理系後，隨即加入中原地產任職經紀，由於戰績理想，曾試過一個月為公司帶來數十萬元佣金收入，入職兩年多後便獲晉升為高級資深客戶經理至今；正如中原老闆施永青在《買樓防中伏》寫序言所言，劉偉健「在中原成了家，置了業，還出了書」，這名30歲出頭的年輕人昨日便在分行接受專訪，介紹自己在代理行業逾10年累積的經驗，並且提醒在現時市况熾熱下要特別留意的三個置業防中伏位：
防中伏位(1)
擬做高成數按揭前要清楚自己供款能力
特首林鄭月娥在2019年10月的《施政報告》宣布，為協助首次置業人士，港府會放寬由按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士（即申請時並未持有任何香港住宅物業）可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由原來400萬元提升至800萬元，而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1000萬元；後者可以包括自用樓換樓按揭。上述放寬按保的計劃亦被坊間稱為「林鄭PLAN」。
上述新政公布後，港人自置800萬元或以下住宅物業最多可借90%按揭，即以80萬元首期便可上會，初步看來是頗吸引的。不過，劉偉健提醒，申請高成數按揭者需要具備較高家庭收入，才可通過銀行及按證保險有限公司的審批，以購買800萬元物業借90%（720萬元）按揭、還款期25年及按揭利率2.5厘為例，每月供款高達32,300元，保守估計月入5萬至6萬元的家庭才能過關。
簽臨約前宜先詢問多家銀行
因此，劉偉健建議，若擬做高成數按揭的置業者勿以為必定可獲審批，在簽訂臨時買賣合約前，最好預先詢問幾家銀行，了解審批程序，例如所計算的收入是否包括年終花紅、剛轉新工者是否較難獲批，並且可考慮向按揭轉介公司尋求協助，大方向是預留較多現金，並且做好兩手準備，「若銀行不願意審批高成數按揭，家人是否可借錢給你作部分首期呢？」
劉續說，去年首季本港爆發新冠病毒疫情後，銀行及按證保險有限公司審批按揭時間延長，例如銀行現時一般需要4至6星期作出審批，經按證保險有限公司批核更可能需要8至12星期，不少代理行因此向客戶建議二手住宅買賣成交期由兩個月延至三個月，確保有足夠時間造按揭。
樓市轉活 發展商料減推「呼吸Plan」
至於在2019年10月放寬按保的「林鄭PLAN」出台前，個別發展商為了促銷旗下新盤，亦會推出由旗下或其他財務公司提供的高成數按揭，最高也可借九成，而且不需要申請者提供入息證明或進行壓力測試，即不必審查買家的供款能力，被稱為「呼吸Plan」，意思是有呼吸的人（即所有人）都可以此計劃借錢買樓。
劉偉健表示，雖然九龍建業（0034）在2015年開賣涉近千伙100多至300多方呎「納米盤」紅磡環海．東岸時的確曾推出「呼吸Plan」吸客，但由於此舉某程度上是發展商貸款予入息不穩定或文件不齊全的買家置業，發展商需要承擔頗大風險。隨着近年「林鄭PLAN」的出台，加上近月樓市亦已轉旺，發展商不需要再藉「呼吸Plan」促銷，此計劃已大幅減少。
防中伏位(2)
提防銀行估價不足要抬錢上會
劉偉健指出，一般人買樓時也需要借按揭，甚少全數付款，不時聽聞有買家簽署臨時買賣合約後，因估價不足而須「抬錢上會」，甚或按揭未能批核，最終導致交易不能完成；由於物業交易動輒數百萬元、逾千萬元，為了避免蒙受重大損失，他建議買家須在簽約前先了解按揭批核和進行估價。
估價不足是申請按揭常見問題，劉偉健分析，這代表物業成交價與銀行估價有明顯差距，例如成交價為600萬元而銀行估價只有500萬元，買家於成交時須填補100萬元以完成交易，稱為「抬錢上會」。
至於為何會出現估價不足呢？劉偉健解釋，主要原因包括：
（一）屋苑成交少
銀行因沒有足夠數據作出貼市估價，只能以對上一宗成交和鄰近大廈成交作參考，以致估價低於市價，此類型物業常見於單幢樓，伙數少、成交少。
（二）物業曾作大幅改動
部分銀行為客戶安排測量師上門進行視察，以評估物業現况後，再作估價。若物業間隔曾作大幅度改動，銀行會以估算當中所需的還原費用並在按揭額上作出扣減，以致估價最終低於成交價
（三）優質景觀單位
某些單位到達一定樓層可能享有開揚景、鳳凰樓層、特高樓底等，業主開價會有溢價，導致物業成交價較其他同類型單位高。銀行估價大多以樓層高低作出評估，較少考慮以上所指的特別因素。有時候若要買優質物業，便需要付出額外價格，因該款物業較少放售。
（四）長樓花期
現時一手樓花物業成交期甚長，從簽署臨時買賣合約至交樓可能有24個月以上，若期內物業市場價格下跌，成交時便會出現估價不足而須抬錢上會完成交易。
面對估價不足的問題，劉偉健教路，若樓市處於上升周期，可透過延長成交期3或4個月，以便銀行有最新成交參考，有助提升物業估價。
防中伏位(3)
遇上懷疑有漏水物業 要慎重決定
劉偉健認為，所謂「不怕買貴，最怕買錯」，指一個物業即使畀高少少價錢買入，一段時間後仍能獲得可觀的升幅；但是如果買了一個有問題的物業，不論在管理和投資上都會遇上問題，其中一個常見問題是「漏水」。
他解釋， 買入了一個有漏水問題的物業，樓下業主可能作出投訴和索償；如果是自用，地板和牆身會快速變壞，導致物業損耗。一旦要出售物業，買家很多時也會卻步，即使有興趣購入，亦會大幅還價。故此，一旦睇樓時遇上懷疑有漏水的物業，一定要慎重決定。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]