2021-06-12
明報
【明報專訊】最近有豪宅車位以1010萬元的天價售出，令到巿場一片嘩然，其實香港車位價格不時高至一般人難以想像的水平，這和政府的一些規劃政策失誤有莫大關係。筆者向來相信巿場力量可以解決不少問題，最近便看到天水圍毗鄰濕地公園的一個新落成樓盤，如何體現經濟學的高斯定理（Coase Theorem），在界定和清晰私有產權下，由私人發展商自行發揮保育與經濟的相互平衡，如能推而廣之，實有助在符合保育原則下，提供更多土地與房屋供應，讓多方受惠。
先說香港車位昂貴問題，近年在新規劃下，起車位往往不計入地積比率，以香港一個車位平均約136平方呎計算，就算成交價高達1010萬元，折合每呎售價也只是7.4萬元多一點，而香港頂級豪宅售價，隨時超過每呎10萬元，那發展商用了原來興建住宅的地積比去起車位賣，是賺多了，還是賺少了？
港車位貴 與規劃政策失誤有關
另外，現時樓盤若位處鐵路上蓋或沿線，根據政府的規劃，會鼓勵住客多用鐵路少揸車，所以容許興建的車位數目又會減少，供應少了，車位價格自然升高。同時，政府往往又要求車庫最好建在地庫，但一來地庫的建築成本較高，二來在地庫的車位，又要不斷抽風用電，絕不環保之餘，又會令起車位的成本和最終售價被扯高。
其實，香港車位雖貴，但樓價也不便宜，這和土地供應不足有密切關係，根據團結香港基金的研究，香港政府近年的熟地預測及實際供應都見急跌（見圖1），私人住宅的土地供應來源則愈來愈側重新發展區（見圖2），而其實新發展區，一些毗鄰濕地的項目如能在做好保育措施下，可以興建具規模的住宅之餘，同時優化環境，實在一舉數得，新地（0016）最近收樓的天水圍Wetland Seasons Park，便屬可參考的例子。
據悉，Wetland Seasons Park的地皮原打算預留給房協興建長者屋，但因毗鄰濕地公園，興建時要符合諸多保育和規劃要求，房協未必應付得了，最終改由私人發展商投地，由新鴻基地產投得，而根據經濟學的高斯定理，只要地皮的產權變得清晰，進行保育和優化環境而得到的好處可以由擁有產權的一方享有，擁有產權者便會千方百計地以合乎經濟原則來優化項目，最後社會各方都可得到最大的好處。
Wetland Seasons Park起樓配合保育
事實上，如政府只死板地限制毗鄰濕地公園不得發展，或許不會打擾候鳥棲息，卻可惜少了土地興建房屋，未必是最優方案，而新地在投得地皮後，便在配合保育原則下發展，比方說因為怕建築工程噪音會打擾候鳥，發展商會將噪音工程選擇候鳥不來港的季節才進行，並採用階梯式建築和預留氣流通道，以助氣流更順暢，而筆者最近參觀該樓盤，發覺發展商花大工夫在屋苑與濕地公園之間設置緩衝帶，種植了大量本地植物，有別於其他產權不清晰的緩衝地帶，不是變了養蚊的爛地，就是被非法佔用，現在則環境更改進優化之餘，多了房屋供應，住客亦可享受濕地公園的景致和環境，而又不破壞生態之餘，反而提供更優質的緩衝帶，雖然樓盤建築成本高了，建築期也長了約兩年，其實也值得其他毗鄰濕地的土地作發展的參考。
筆者認為，如能靈活運用高斯定理，實有助解決香港經常出現的保育與發展爭拗，既可增加房屋供應，又會改善環境，據悉元朗另一樓盤Park YOHO，更在屋苑範圍內建設了一個面積達50萬呎的私人濕地公園。
祖堂土地面積比「明日大嶼」還大
最近Arbor Research網站看到一篇文章，指近期全球不少大城巿的租金開始大幅反彈，人口愈多的城巿，反彈勢頭愈急（見圖3），而香港便屬於最多人口類別的大都會之一，正如上述所言，增加土地以令樓價和租金穩定下來，仍是政府必然要做好的事，另一種較少人提到的土地供應，乃是新界有不少祖堂地原可發展（全港約有7300個祖堂，合共約有2400公頃土地，面積比「明日大嶼」還要大），但祖堂地的買賣門檻很高，要找齊祖堂的100%家族成員全部同意才可以進行，一來家族成員可能已失散而找不到，二來只要有一個成員反對便不能將土地出售或發展，變相等同將大量土地資源鎖死浪費掉，對祖堂的成員或社會都不是好事，期望有識之士或政府可想一想解決的辦法。
[陸振球 樓市解碼]