白居二 真火虛火

新一批白居二買家出籠約半個月，居屋市場即時升溫，錄得逾100宗成交，進一步推動目前的熾熱氣氛，令住宅市場全面暢旺。 據了解，新一批的「白居二2020」名額達4,500名，數量是2013年首次推出後歷來最多，較對上一批「白居二2019」多出50%，對於居二市場造成的影響將會較之前更為明顯。 今天出證 明天入市 特別是發批准信初期，已有一批住屋需求較大白居二的買家，可說「等到頸都長」，期盼批准信一出就行動。或許他們早已滿肚計劃，做定入市功課，月前已四出睇樓，揀定心儀地區、屋苑、呎數，樓層和景觀，甚至已物色到心儀單位，只是欠有關購買資格證明書，所以一直未敢行動，直至收到批准信，即提速落實決定簽約，出現「今天有購買證，明天入市」，故形成近日居屋交投驟然急增情況，相信與對上幾批情況相若。 綜合市場數據，新界西北區（天水圍、屯門、荃灣、青衣和葵涌）居屋表現較凌厲，6月居屋交投急增，其中天水圍和屯門佔50宗，屯門單日錄得4宗白居二成交，龍門居更備受追捧。唐榮查探過，屯門雖然有18個居屋可供選擇，但在居二市場能按到9成的居屋有限，僅龍門居和富健花園，造就該兩個居屋屋苑特別受白居二垂青，據悉，有白居二買家就4月初已開始睇樓，睇了約50個居屋單位，最終一出證就入市，以約480多萬元購龍門居3房。 政府為所有居屋提供擔保期，擔保期意思是，若業主在期內斷供居屋，政府作為擔保人會負責。擔保期以首次出售日計算，新居屋擔保期為30年，二手居屋則為25年。如果買入超過擔保期的居屋，向銀行申請按揭時，則要提供入息證明和通過壓力測試，且最多造6成按揭。換言之，首期要4成，對居二客有一定掣肘。如果買家入息不足，借款人更不能加擔保人。因此，白居二的買家，對購買超過擔保期25年舊居屋屋苑吸引力大大下降。以白居二買家而言，入市首期屬經濟型，若可支付4成首期的話，為何不轉投私樓。 事實上，居屋造價亦跟隨私樓調升，居屋業主叫價趨強硬，致令上月居屋量價均有所回落，利嘉閣研究部綜合土地註冊處最新數據顯示，5月份全港錄得560宗居屋二手買賣登記（包括第二市場及自由市場），較4月的683宗按月回落18%；而期內成交總值共錄約30.7億元，較4月的37.6億元，按月同樣減少18%。但隨着新一批白居二的購買力釋出，6月份二手居屋買賣登記數可回升約2成，至約670宗水平，同時料可拉升期內每宗成交平均售價，有望突破2019年7月的歷史新高。似乎白居二再次令樓市，尤其是二手資助房屋市場加柴添火。 撰文 : 唐榮