2021-06-05
明報
【明報專訊】國家主席習近平常說「房住不炒」，是的，樓是用來住的，而住的是人，所以一個地方的人口變化和人口政策，值得分析樓巿人士高度關注，最近中國放寬國民可生第3個小孩，那又會如何影響內地樓巿，以至內房股的走勢？
事實上，近年有分析指內地人口峰值漸近，人口老化問題將變得突出，有利經濟的人口紅利也會逐漸消失，原因是內地的生育率未達到補充人口規模的每對夫婦平均生育2.1名小孩的水平。
根據CIA World Factbook今年的數據， 中國內地估計的每對夫婦平均僅生育1.6名子女，明顯低於上述的2.1名，所以放寬生育子女數目實屬合理政策，當然有效與否則另作別論。其實，內地的生育率已高於香港和澳門（兩地夫婦平均僅生育1.22和1.21名子女），而更為不堪的是台灣，平均生育率僅有1.07名（見圖1）。
內地每對夫婦平均僅生育1.6名子女
通常而言，生育率低最大可能有兩種因素，一是生育成本高，生育後要負責子女的供書教學不特止，更可能要預備將來子女大了要為他們提供「父幹」買樓，如是生三名子女又要幫他們買樓，真的不是一般家庭可以吃得消，和以前養兒可以防老剛剛相反，高昂的成本影響了人們的生育意欲，所以內地如真的想刺激國民多生幾個，或要在提供房屋和穩定樓價方面多做工夫。
另一個影響人們生育意願的，應是對未來經濟前景的考慮，台灣多年來經濟增長緩慢，大學畢業生長年只能賺取大約數千港元的收入，一想到將來子女或要面對惡劣的工作前景，可能是導致台灣人沒積極去「造人」的原因。
當然，大家也許會問，香港的生育率也不高，為何樓價仍然高企？一來香港還有輸入移民，當然主要來自內地，二來除了人口這個重要的需求因素，香港的土地和房屋供應極緊絀，而有趣的是，香港不少政客甚至年輕人，明明看到高樓價的問題，卻千方百計去阻撓政府搵地，填海不許，發展郊野公園邊陲也不許，寧願去捱貴樓貴租，益了地產霸權。
港生育率雖不高 供應因素令樓價高企
另外，影響樓價的另一個重要因素是全球各國不斷印鈔和QE，買磚頭變成對抗銀紙貶值的方法，如大家仍看好內地樓巿，固然可直接買入內地的磚頭，但要有心理準備會遇上愈來愈多的限購措施，能買房的數量或會受限，那亦可留意內房股，而根據富瑞（Jefferies）的研究報告，原來現時內房股的未來12個月平均預期巿盈率（PE）低至僅3.9倍（見圖2），股價較資產的折讓更高達53%（見圖3），以估值看似極為抵買，或可比喻為買入1元的內房股，實際等如買入了約2元的資產權益。
香港人近年除了喜歡買本地和內地的房產，其實從人口角度出發，也可以留意美國的物業。美國的每對夫婦生育率平均為1.84名子女，雖仍低於2.1名的平衡人口替換率，卻已高於內地和香港。另外，美國在二戰後出現的嬰兒潮（Baby Boom）一代雖已漸漸老去，但研究顯示，美國首次置業平均年齡為31歲，而在1990年曾又再出現名為Echo Boom的另一生育高峰，這代人也開始進入需要買樓的年齡（見圖4），或許美國的房產或相關股票也會有一段受到追捧的日子。
最近打疫苗可以參加新樓抽獎，若以中獎機會率計，倒不如花10元去買六合彩，不過迄今反應熱烈，或許其實不少人都想打疫苗，只是當初受到一些評論迷惑，自己也說了很多反對打疫苗的說話，下不了台，今次發展商送樓抽獎便成了打疫苗的下台階。
發展商送樓抽獎以後，又有送機票、地鐵飛、送股票，以至增加存款息率優惠，政府也計劃給予打了疫苗的公務員打針假期，筆者在想，如果政府真的想「谷針」，不如考慮一下如公屋住戶打了疫苗，可以免租一個月，又或者綜援可以出「雙糧」？
谷針加快達群體免疫 功德無量
要知道，筆者提議的做法，有將谷針與扶貧結合在一起的意味，雖然涉及公帑或大增，也是值得，而就算花多數十億元，如能做到七成或以上人口接種疫苗，達到群體免疫效果，香港的經濟也會大幅改善，就業巿場亦能受惠，而經濟一好，政府便能收到更多稅收，屬於多贏的方案。
其實，經濟效益以外，如香港能達到群體免疫，大家不用面對疫情第五、第六波的無了期侵襲，功德無量。事實上，歐洲國家將會推行疫苗護照政策，如果港人打疫苗比例仍停滯不前，估計只會落後於人的被拒參與，值得嗎？
[陸振球 樓市解碼]