2021-06-02
經濟日報
樓價又再衝頂，據差餉物業估價署樓價指數最新顯示，今年4月份私人住宅售價指數報390.8點，只是相差1.5%。當樓價愈來愈接近歷史高位，政府又會如何盤算？
據差餉物業估價署樓價指數最新顯示，今年4月份私人住宅售價指數報390.8點，較3月份指數389.1點，按月升0.4%，是2019年7月之後再度重上390點關口，較2019年5月的歷史高位396.9點，距離歷史高位尚餘6.1點或1.5%。
樓價指數連升4月 料快破頂
部分分類指數，例如B類單位375.9點，較2019年5月歷史高位377.9點，只是相差0.5%，而實用面積逾1,722平方呎的豪宅單位最新報328.6點，已經升穿2019年5月的322.5點，但較該類單位在2018年7月的高位334.8點，仍然低1.9%。
樓價指數由今年1月開始回升，連升4個月，每月升幅介乎0.4%至1%不等，每月平均升幅大約0.71%，若果樓價升勢維持這個幅度，最快今年上半年就能突破歷史新高水平，最慢亦會以今年8月破頂。
至於中原城市領先指數（CCL）最新報184.49點，在連升5周之後，按周回落0.09%，距離歷史高峰相差3.14%，而指數早前罕有錄得連續5周上升，是2019年5月之後首次，跟過往2017年、2019年幾次樓價衝頂前的軌迹相似。
正如文章最初提及，當樓價愈來愈接近歷史高位，政府又在想甚麼？按照過往唐榮觀察所得，過往政府出「辣招」的指標，包括當樓價連續2個月急升，而且每個月升幅達到2%或以上。
或未觸及港府「加辣」紅線
若果這個「指標」仍然存在，似乎現階段的樓價升幅，仍然未觸及「加辣」的紅線，尤其估計政府有可能維持觀察、「密切關注」為主。
不過，值得一提的是，差估署最新4月份的指數，還未反映5月份開始黃竹坑晉環等新盤熱賣，而接着還有大圍站柏傲莊III，按照過往新盤熱賣，往往帶動二手業主叫價更勇更心紅，二手樓價升幅更快，接着公布的5月份、6月份樓價指數會否觸及2%的紅線？頗為關鍵。
雖然樓價再次逼近歷史高位，但其實社會對抱怨樓價過高的似乎無2018年、2019年，氣氛上似乎無那麼強，可能是近期居屋、綠置居等資助房屋接連推出，吸引到一部分沉醉在「抽樓」的熱潮之中。
而對於超過居屋入息上限的夾心階層來說，放寬首置按揭之後，雖然樓價無跌，但始終買樓需要的首期減少，上車路看上來沒那麼遙遠。而租樓的一群，在近兩年反覆回落約一成，租樓壓力沒那麼大。
過去兩年，政府針對樓市的房策算是中性，整體策略以「供給側改革」、增加供應為主，在需求管理上則有所放鬆，最關鍵是2019年10月施政報告放寬首置按揭，釋放市場上不少上車購買力，而針對一手樓的空置稅亦在去年11月宣布收回。
至於增加供應的策略上，包括推出土地共享先導計劃、上調公營房屋比例、宣布落實東涌延線、屯門南延線、北環線等鐵路、落實洪水橋等發展區收地，另外有一系列簡化審批流程的工作等等。
撰文 : 唐榮