2021-05-29
明報
【明報專訊】早兩星期銅鑼灣大地主希慎（0014）伙拍華懋以近200億元投得區內的大型商業地皮，本欄當時指希慎極為熟悉商業物業巿道，其行動反映看好後巿，並認為希慎肯定比其他行家更容易藉着項目獲利，建議吸納其股票，之後希慎股價果然短時間內便升了大約一成。近日見另一大孖沙九龍倉（0004）的大股東也宣布以30多億元增持股份，該公司持有大量豪宅項目，兼之股價較資產值折讓超過一半，大家有錢可以買入豪宅，如是一般投資者則可吸納九倉股票。
事實上，九倉股價去年底已升穿下降軌（見圖1），今次大股東增持，筆者覺得比買地起豪宅更為方便，且買入相對資產有一半折讓的自己股票，自然較隨時要用溢價去搶豪宅地皮更為划算，做生意從來都是計數，那樣容易做、更有利潤和相對低風險，便會選擇做那樣，十分簡單！
香港樓巿長期看好，但是否任何時間買樓都合適，那又未必。筆者最近看到美國的樓價指數，固然早已升破金融海嘯前的高位，現在更遠高於當時水平。不過，若是扣除了美國的通脹率，現時美國的樓價指數只是相當於海嘯前水平（見圖2），這當然反映了買磚頭來對抗通脹是有道理的，但要賺大錢，即遠遠跑贏通脹又未必可以做到，當然香港情况可能有些不同，一來香港政府搵地阻力重重，香港樓價升幅可能因供應短缺而跑贏通脹，二來港股多年來大幅跑輸美股，美股則大幅跑贏美國樓價，所以香港人大多鍾情買樓投資，美國人則較喜歡投資股票。
港樓巿表現 須計算通脹匯價因素
正如上述所言，評估樓巿表現，不能單以樓價升跌論輸贏，因為計入或扣除通脹後可能又是另一個故事。除了通脹，也要考慮匯價問題，比方說，近月香港樓價明顯彈升，較歷史高位只相距約3%左右，不少代理或分析員更預計今年內可以破頂！不過，需要留意香港採用聯繫匯率，港元與美元掛鈎，而近一年多來美匯指數由高位跌了一成多（見圖3），即是若以非美元計，又或扣除了美匯指數的跌幅，香港樓價距離歷史高位可能仍有接近一成或更多的差距。
近年買入大灣區樓 應是價匯雙贏
同一時間，近兩年若閣下買了大灣區物業，不單帳面樓價可能已升了一成多，而由於人民幣過去數月兌美元也升了一成多（見圖4），以港元計閣下近兩年若擁有或買入大灣區樓盤，應該是價匯雙贏，兌港元計的帳面賺幅隨時高於兩成！
最近看到新聞指內地一些虛擬貨幣的「挖礦」公司暫停業務，令到不少虛幣也一度大瀉，筆者遂看一看比特幣（Bitcoin）的價格，似乎暫時在低位有一定支持，未見早前的崩潰現象惡化。
其實，如將上述虛幣挖礦公司以起樓的發展商代替，若有一日發展商停止起樓，你認為樓宇的供應會多了還是少了，之後樓價會是傾向升的多，還是跌的多？
就如最近香港有關注團體要求取締劏房，如真的如此，劏房大減，你說租用劏房的家庭，會面對劏房租金下跌，還是反而上升？
香港不少房屋政策建議，每每甚為離地，以為減少流通或供應可以壓抑樓價，又如政府近年將住屋的公私營比例由六比四改成七比三，但這樣反而令私人住宅供應減少，造成私樓樓價更是易升難跌。或許，如內地想真的壓抑虛擬貨幣價格，最佳辦法反而是鼓勵多開礦，供應增加了，虛幣要升的難度反而會加大。
港房策要前瞻 勿等問題嚴峻才去醫
昨日有發展商宣布，會拿出旗下一個樓盤單位以供打了新冠病毒疫苗的香港人抽獎，單位價值約1080萬元，當然有人會說這是幫助政府「谷針」的行為，但有何不可？
事實上，香港已注射疫苗的人口比例遠低於歐美，一來不利國民健康，二來也增加了通關的難度，不利經濟復元。
有人開了個頭，其他發展商也可效法，除了提供單位抽獎，其實也可應用於賣樓，比如打了疫苗可優先揀樓，又或提供折扣，對發展商賣樓也有利，如香港早日能有七成人口接種疫苗，達至群體免疫的效果，屬利人也利己的行為。
屯馬線將全面開通，代理指該鐵路對沿線樓盤有利好作用，其實有關路線一早動工和早知落成啟用日期，真的看好通車利好效應，也不會等到現在才考慮入巿與否。投資股巿或樓巿，最重要是有前瞻性，政府的房屋政策也應如是，應一早做好規劃，而不是等到問題變得嚴峻，才去張羅頭痛醫頭的辦法。
[陸振球 樓市解碼]