2021-05-22
明報
【明報專訊】香港剛公布的失業率，由2月的高位7.2%連續兩個月回落至最新的6.4%，跌幅相當明顯，不少分析指有利香港的樓巿。事實上中原城巿領先指數近月也明顯彈升，距離歷史高位只有約2.8%，今年隨時可以再創新高，但香港的經濟和就業情况真的已大幅改善？觀乎香港的勞動人口總數彈升乏力（見圖1），失業率回落會否只是因為一些人長期找不到工作索性放棄搵工，所以不再計入失業人口因而拉低失業率？
雖然近月中原樓價指數反彈，但美聯物業剛公布的住宅租金指數在上月又再跌0.1%，今年首4個月則累跌0.38%（見圖2），反映樓價升而租金仍軟的「背馳」現象仍未消失。筆者認為樓價回升，未必是實體經濟好造成，只是單位供應緊絀和美國繼續瘋狂印鈔，托起樓價，相反承租能力則主要和打工仔的收入掛鈎，連「鐵飯碗」的公務員今年也可能要減人工，租金如何能拗腰大升？
樓價升租金軟 「背馳」現象未消失
筆者想指出，現在美國主導的貨幣制度，令到政府可以不斷印銀紙，能借到錢的有錢人便能買股買樓，經濟愈差反而愈發達，打工的窮人就生活愈來愈差，買樓愈來愈困難，根本就是富人欺負窮人，又或是富國欺負窮國的玩意兒，貧富懸殊和社會怨氣不斷加劇，富國和窮國之間的財富鴻溝也愈來愈大！
其實，上述情况亦如朋友基金經理黃國英所言，漸漸造就了「發達容易搵食難」的現象，即是正正經經去打工又或是買賣正常的股票，賺錢並不容易，反而在「水浸」的情况下，去買虛擬貨幣或價格高處未算高的「磚頭」，可能更易發達。不過話說回來，這亦埋下巿場大幅波動的風險。投資者不要太過高槓桿操作，就如最近比特幣在短時間內可跌價一半，如是用孖展入巿，可能早已輸凸欠下一屁股債。
其實，不單是散戶要控制注碼，就算是「磚頭」大戶也會因玩得太大而周轉不靈，比方如剛辭世的舖王鄧成波，雖擁有以百億元計的商舖及其他物業，也因兒子同一時間開闢太多戰場，加上其生意和舖位的租戶備受近年的社會事件以至新冠疫情所打擊，於是屢傳周轉出現問題，舖王過世只有數天，又傳出家族要大規模賣舖的消息。
男多女少 利推升內地樓價
說回香港樓價，原來過去10年香港樓價的升幅，和內地比較雖然跑贏上海，卻明顯落後於深圳（見圖3），這應和一來深圳乃內地科研重鎮，人均收入增長強勁，加上大灣區發展計劃出台以及深圳的新供應也呈緊張有關。中國最新公布的人口普查數據顯示，原來有多達37萬港人在內地居住，相信不少也在大灣區置業，成為推升當地樓價的一股動力。
上述的中國人口普查，經濟教授雷鼎鳴指要留意內地的人口男女比例出現不相稱，對經濟有微妙的影響。雷教授表示，內地青年人中男多於女，意味部分男士求偶有困難，而為了增加機會，他們會拚命儲蓄，如此便加快財富積累，所儲的資金可用作買房屋，從而釋出「我是有樓之人，嫁給我生活可安定」的信息，如此便帶來兩個重要影響，一是中國人的總儲蓄率在世界名列前茅，資金積累快，大力推動經濟增長，同時在房屋需求甚殷下，樓價居高不下，未知上述過去10年深圳樓價上升快過香港，是否也與此有密切關係？
正如前述原來香港有37萬人在內地居住，我們多會以「移居」來形容，因為當中大部分都是中國人，但如是選擇到外國者，則或更多屬於移民。經絡按揭轉介今年5月上旬至中旬透過網上調查，成功收回近300份問卷。調查發現，有51%的受訪者表示有意移民，與去年7月時同類調查錄得約56%相比，輕微下降5個百分點。
至於受訪者的「移民或海外置業主要資金來源」，在未買海外物業的85%受訪者中，約39%受訪者是源自「個人儲蓄」，佔比最多；其次是「加按」個人持有的本地物業獲得資金的受訪者，佔28%，兩者合計已接近七成。至於最受市場關注、選擇賣樓套現作主要資金的受訪者，只有約23%，比例有限（見圖4）。
外國置業 應先評估自己財政實力
筆者最近認識了一名初創企業的經營者，他原來是為一些在海外買了樓的香港人，在成交時可能出現資金困難，為他們尋找融資金主，息率約為6厘至7厘，他的公司則向金主和借錢的一方各收取借貸額約1.5%的行政費，幫這些海外置業港人解燃眉之急。看來，有意移民甚至有意在外國置業的人士，還是先評估自己有沒有足夠的財政實力，切忌一時衝動行事。
[陸振球 樓市解碼]