2021-05-20
經濟日報
為紓緩住屋供應問題，未補地價公屋、居屋有效運用成為熱門話題，例如政府前年推出免補地價出租計劃，可惜成效不理想。近日有大學教授提議，以超低價出售公屋，或免補地價出售公屋、居屋單位，相信低價出售公屋相對受歡迎。
業主憂平賣 賠訂加價重售
港大首席副校長王于漸過去曾提出兩個方案，第一個為以市價25%出售公屋，待補地價50%，居屋則維持現有待補地價，售市價7成，兩類房屋在兩類計劃的二手市場轉售毋須補地價；第二個方案統一豁免30%待補地價，公屋及居屋分別以市價45%及70%發售。
相信絕大部分合資格人士都會選擇市值25%購買資助房屋，雖然日後轉售的靈活性相對較弱，但是當樓價升值後，絕大部分業主不想與政府「分身家」，粉嶺一宗居屋撻訂個案是一個頗貼切的例子。
資料顯示，粉嶺昌盛苑D座高層5室，實用面積650平方呎，可作3房間隔，5月初於自由市場以765萬元（連補地價）易手，造價及呎價均創屋苑歷史新高，甚至問鼎粉嶺最貴居屋王寶座。
不過，業主賣樓後，覺得樓市熾熱，擔心造價太平，故即時賠償訂金（2萬元）及雙方佣金（15.3萬元）後重新放盤，現叫價550萬（不連地價）及800萬元（連補地價）放盤，比舊價加價約4.6%。
翻查資料顯示，粉嶺昌盛苑補價折扣率由21%至53%不等。上述撻訂單位估計補地價金額逾300萬元，以原業主2005年以約104萬元購入，連補地價300萬元計，以765萬元破頂價售出，實質利潤約361萬元。
白居二出爐 綠表市場向好
不過，若業主於綠表市場放售，同類單位近期成交價約550萬元，扣除購入價104萬元，業主獲利達446萬元，比自由市場多賺85萬元，業主因而選擇賠訂重售。所以，資助出售房屋，自由市場出售或者居二價出售，都要諗過度過。如果政府接納大舉出售公屋，折扣率、市場價計算還是收入水平計算、轉售限制等等都需要重新思考，如果要讓更多人擁有自置居所，甚至要提供讓社會譁然、眼紅的誘因，賣大包式出售公屋。
根據公開大學編制的「居屋公開價格指數」數據顯示，受新冠肺炎疫情影響下，低下階層購買力受影響，令相關樓價指數急跌，然而2、3月份的跌勢有回穩的迹象。事實上，近月私樓造價回升，帶動綠表居屋造價向好，4、5月份有多個居屋屋苑錄得破頂價成交個案，相信相關指數4月份會反彈。加上新一批白居二名額即將出籠，相信未補地價公、居屋價格可進一步反彈。
撰文 : 唐榮