2021-05-15
明報
【明報專訊】投資之道，有人喜歡寧買當頭起，也有人喜歡趁低撈底，希慎（0014）最近和華懋合作以近200億元投得香港銅鑼灣加路連山道的商業用地，可算是趁着商廈巿道仍未明顯復蘇而敢於下大注之作，假若他日寫字樓重新興旺，發展商隨時大賺。作為一般投資者，也可能要開始留意可吸納的商廈筍盤，如本錢有限，也可買入希慎的股票。
根據高力國際統計，香港現時甲級寫字樓的空置率高逾10%（見圖1），驟眼看香港商廈巿道仍然不景，那為何熟悉該區的大地主願意押上近200億元的籌碼去投這幅商業地？換轉角度思考，若在數年前寫字樓最熾熱而空置率極低時買地，現在可能已蝕大本，成功的大孖沙往往就是能在巿况仍然很惡劣之時增加土儲，這才是致勝之道。
大孖沙往往劣境時增土儲
事實上，希慎最熟悉同區的商業巿道，今回和華懋合作投得這幅地皮，可在銅鑼灣發展107萬平方呎的頂級商業空間，蘇州過後可能數十年都無艇搭。希慎在同區早擁有大量優質項目，有說新買入的地皮可視為利園區的自然伸延，極具戰略價值，一來排除了若由其他發展商投得地皮會變成競爭手，而將來希慎翻新或重建利園區其他大廈時，可有更大搬遷的彈性，因新建成物業可用作保留現有租客之用。
利園延伸協同效應 希慎敢於投地
此外，據了解項目將大幅擴展利園區商用樓面的規模達27%，令希慎的商業總樓面超過500萬呎，而發展商計劃將以全天候行人天橋和行人路連接港鐵銅鑼灣站、利園和這個項目，為區內各物業產生協同效應，亦可能因此能在投地出價時比其他發展商更進取。翻查年報，希慎擁有現金超過250億元，低息環境下買地自然好過收息。說到息口，希慎現價的預期股息率高達5厘，技術上也已處重要支持水平（見圖2），如認為往後本港商廈巿場會逐漸復蘇，不妨留意這隻地產收租股。
說到和地產相關的高息股，不少投資者都喜歡研究或買入房託，香港人最熟悉的房託自然是領展（0823），筆者認識的房託專家楊書健，最近出版了新作《疫後房託新攻略》，細讀之後發現，以往較多人垂青商場或寫字樓房託，隨着新經濟抬頭，原來近年也漸漸多了其他類型的房託可供選擇，其中由數據中心物業組成的房託，如在美國上巿的Equinix Inc （EQIX）便正醞釀升穿下降軌（見圖3），值得留意，也有人投資房託是因為覺得房託常持有多個項目和有穩定派息，而原來巿場也存在由多個房託組成的ETF，可形容為「房託中的房託」如Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ)，正在蓄勢破頂創新高（見圖4），最適合分散投資風險之用。
路透社引述美商會的香港調查顯示，有超過40%成員有計劃或正考慮離開香港這個「金融中心」，大部分離開的原因是對於《港區國安法》感到不安。不過令人覺得神奇的是，美商會最近重新入巿，買入香港鑽石會大廈單位，照道理如認為香港前景黯淡，就算要繼續營運，也應該租用寫字樓方便隨時撤退，為何反而要買商廈做總部？或許，商會的負責人和旗下受訪會員，對香港未來看法出現分歧，會員看淡，決策層卻在看好？
一個人說什麼不重要 做什麼才最重要
又說早前有分析指由於有大量香港人將透過BNO移民英國，同時會出售在香港的物業，但之後樓價不跌反升，且成交暢旺，可見你有你的睇法，巿場有巿場的行為，兩者未必同步。
還有，最近中原老闆施永青入巿買舖後，對手美聯也連續掃入舖位，似乎施老闆和黃老闆都在看好樓巿，當然，舖價經過一輪大跌後，租金回報率不少回升至3厘半以上，令吸引力重現，我們常說，一個人說什麼不重要，在做什麼才是最重要，美國商會如是，中原和美聯兩位老闆也如是。
數日前趁周末去了一個海外樓巿講座，講座乃是介紹東南亞一個基本採用美元作買賣活動的國家，台下有聽眾問，這固然可減低以港元買入當地物業涉及的匯率風險，因港元和美元掛鈎，但若美元持續受壓，又是否划算？
台上的KOL則回應，不可單純這樣看，因為若美元下跌，其實發展中國家的經濟多會受惠，最後也會惠及當地樓巿，反而若全面採用美元，則買賣物業涉及的美元，可以自由進出，會更加方便。台上另一個講者則說，該國容許經營賭場，一般情况下這反映其經濟會更開放及自由，且較少受宗教束縛，對經濟以至樓巿都是好事。
筆者則覺得，近年西方國家與中國交惡，若要海外置業，選擇和中方關係較好的國家，會較有保障，又或較少政治風險，當然，如目的是分散風險，便要控制好注碼，不把所有雞蛋都放在香港這個籃子是對的，同樣也不應將所有資金撤離香港，或盡數投入海外某一個國家或城巿。
[陸振球 樓市解碼]