你看不到的自製首置

近日有地產代理直指，內部轉讓「自製首置」再買樓的個案不斷增加，並將「自製首置」客戶群看成樓市的新動力，這種看法不算離地。因為坊間「甩名」後再買樓慳稅的個案比比皆是，當中不乏名人效應。 「甩名」再買樓慳稅 不乏名人 美聯物業一項研究報告顯示，近月內部轉讓個案持續有上升趨勢，今年第一季共錄得1,267宗內部轉讓個案，與去年第四季的1,277宗相若，均屬於高水平。 以2019年1月至今年3月累計，內部轉讓註冊個案錄約11,286宗，若這逾萬名「甩名」業主也順利入市，的確可為市場帶來龐大動力。 地產代理一般透過土地註冊處登記買家姓名，來判斷買賣雙方是否內部轉讓，亦即原為夫婦二人共同持有，其中一方業權轉給另一方，變成單一人持有。而事實上，坊間尚有大量內部轉讓是土地註處資料也未必能顯示的，例如物業只有一人持有，近親轉讓予丈夫或子女後再買樓。 例如一位城中名媛，於3月底以「首置身份」，購入何文田嘉道理道豪宅新盤St. George's Mansions一個高層特色單位，實用面積3,330平方呎，成交價約2.14億元，呎價約64,204元。土地註冊處資料顯示，該位名媛本身於2014年以約1,983萬元購入北角柏傲山一個單位，而該單位剛於3月份以2,000萬元轉讓予兒子，單位7年升值不到1%，表面算是明賺暗蝕，但是內部轉讓後以首置身份買樓，慳稅逾2,298萬元，足夠買到太古城2個單位。 再例如薄扶林貝沙灣8B座中層B室，實用面積1,352平方呎，屬3房間隔，3月以4,398萬元易手，呎價約32,530元。原業主是本地知名「星運」系馬的馬主。土地註冊處資料顯示，單位於2017年5月先由其妻以首置身份3,780萬元購入，1個月後以同價轉售予丈夫，近親轉讓不用支付額外印花稅，但兩次買賣共支付了樓價8.5%的釐印費。不過，該名馬主本身於2017年1月，以一約多伙形式購入南區．左岸4個大單位，涉資近2.3億元，若當時他再買貝沙灣單位則要支付15%辣稅，但透過上述操作則可以慳稅245萬元，至今年成功沽貨帳面賺618萬元。 相關個案多寡 樓市另類指標 再其次，有十優港姐麥明詩，將其個人名義持有的「龍床盤」（菁雋）單位，以200萬元轉售予母親，從而回復「首置身份」，相信不久便可重新入市買樓。 從上述數個個案可見，市場目前僅發現到小部分名人的內部轉讓成交，相信有大量近親轉讓個案，是地產代理難以統計，但是這種個案卻比比皆是，事實證明，內部轉讓「自製首置」個案的多寡，的確成為樓市不容忽視的一個另類指標。 撰文 : 唐榮