2021-05-08
明報
【明報專訊】大家可曾聽講過「貧窮限制了想像力」這句說話，筆者最近和樓巿高人飯局，對方便說近年香港人收入增長放慢，但來港的富戶或所謂「新香港人」財富往往卻是三級跳，其買樓模式也有分別，非我們一般的香港人所能理解。
高人以最近成為亞洲新樓王的波老道21號為例，其頂層以呎價高達13.8萬元售出固然令我們這些「一般人」難以理解，原來該物業更有內地買家，一次過購入同一層兩個單位，每個單位2000餘呎，目的是一個保留家人自住，另一個則用作隨時招待親朋或公司客戶飯聚，而聚會時又不會打擾屋企人，既顯氣派又可保持家庭的私隱。對一般人而言，買入一個2000多呎、樓價逾億元的單位已是不可想像，但對這些富人而言，卻是濕濕碎的事，高人將有關單位戲稱為「雙富戶」，和傳統買入兩個較細單位然後打通作為「相連戶」有所不同。
買樓靠投資非靠工資
根據王于漸教授提供的數據，香港人不論男女的收入增長確是明顯放慢（見圖1及圖2），所以不少香港人覺得香港樓價高企，買樓難度不斷增加，但對於一些由內地來港的新富戶而言，就算以上億元買入心頭好豪宅，也全不覺是什麼一回事。基金經理黃國英最近也撰文表示，「比特幣（Bitcoin）、特斯拉（Tesla）及香港樓，可以說是香港無資產階級的三枚眼中釘，前兩者吹起泡沫快速製造巨富，後者則化身獎品兌換站角色。人一旦發財，往往就會套出部分利潤置業降低風險，於是樓價核爆也不跌。潛在買家用工資去計數，實際買家卻用投資去埋單，令到價格『永恒離地』。」筆者就認為，黃國英的說法，其實正反映新經濟造就新富人，分析經濟和樓巿也要有新視角。
最近股巿變得很波動，一個談論焦點是經濟似乎出現通脹升溫，那對投資巿場會有什麼影響？股神巴菲特在其巴郡的股東會上說，「我們看到了嚴重的通脹。我們在漲價，別人也在漲價，而且漲價正在被接受。我們真的做了很多住房，成本一直在漲、漲、漲。鋼的成本，你知道，它們每天都在上漲。……這是經濟——真的，太熱了，我們沒想到會這樣。」
高通脹不利股市利樓市
原來根據統計，美國自1948年以來，低通脹下美股標普指數表現較佳，但若通脹率高達5%至6%，股巿便可能出現負回報（見圖3），這或許因為高通脹可能會迫使聯儲局出手加息，影響股市。對樓巿又有何影響？高通脹下香港樓巿似乎也有好表現（見圖4），這可能因為不少人會以實物資產如「磚頭」作為對抗通脹的工具。
最近和擁有逾百間商舖的大業主傾談，對方說旗下一些舖位，最近同時出現數個租戶搶租情况，反映香港商戶認為零售低潮已過或快過，舖位租巿亦見到曙光，看來大家就算不夠錢買舖投資，也可開始留意一些香港的零售股，以至商場收租股……
零售業重現搶租舖位
這名大業主續稱，現在一些樓上舖反而出現壓力，因租戶看到之前地舖租金下調，決定上舖搬下舖，筆者由此又學到一些投資商舖的知識。其實要香港經濟和零售業全面復蘇，最好辦法是巿民踴躍接種疫苗，達到群體免疫，令中港快快通關。不過市面上仍不時看到抹黑疫苗的宣傳，實屬害人害己，最近政府收緊抗疫行動，巿民如居住同廈感染變種肺炎，隨時要被關21天作醫學觀察，到了昨天政府又說完成接種2劑新冠疫苗滿14日的香港居民及入境人士可縮短檢疫期，不涉及變種病毒的密切接觸者，可免除14日檢疫中心隔離，縮減至7日家居檢疫；變種病毒密切接觸者疫監則由21天減至14天，及加7天自我監測。
事實上，數據表明，北美及英國等高接種率國家，其新冠病毒感染率確是大大降低，雖然上述政府新做法或被評為有「谷針」之嫌，但其實政府也是想香港疫情快過，不是什麼壞事。
居屋不再是「低經濟能力家庭」玩意
文首提及香港人的收入增長放慢，但樓價卻不斷飈升，昨天剛看到一宗成交，乃是繼鰂魚涌康山花園有3房單位於早前在自由市場以1088萬元售出後，不到一周又再誕生居屋王。市場消息表示，樂富居屋富強苑E座高層4室、實用面積645方呎的3房戶，新近以1100萬元易手，實呎17,054元，除成交價屬屋苑新高外，相較康山花園的舊紀錄，再推高12萬元或1%，成全港居屋王。
筆者記得小時候，不少人都覺得居屋是給經濟能力較低家庭有上車機會，但現在居屋戶的二手成交價也可以過千萬元，在香港要做可買居屋的「低經濟能力家庭」，入場門檻其實一點也不低。
[陸振球 樓市解碼]