2021-05-07
經濟日報
過去一年疫情下，住宅租金走勢明顯較樓價為弱，最新3月租金較疫情前跌近6%，未來租金要反彈，相信仍然有相當挑戰。
據差餉物業估價署數據指，今年3月份租金指數報174.8點，較2月的173.7點，輕微升約0.6%，終止連續3個月跌勢，相較疫情前的2020年1月185.5點則低5.7%，相較2019年8月高位則低12.6%。
比較之下，3月份私樓樓價指數為388.3點，較2019年5月的歷史高位396.9點，相距只是2.2%。
私樓租金較樓價更受疫情影響，包括因為檢疫政策影響，留學生的租樓需求大減，以至各地「封關」後，本港酒店將轉攻家庭長租客市場，變相令到市場湧現數以萬計的租盤，而經濟環境不好，租客承租能力降亦是一個因素。
事實上，有酒店集團亦提及客源有頗大的變化，由於多國實施旅遊限制，租戶客源由以往較多的外籍人士，轉變為本地客。
至於今年3月份的租金回升，到底租金已經見底，還是只是短暫的緩和？相信在移民潮、新樓供應增多，以及長遠遙距工作模式影響下，租金不容易出現「報復性」反彈。
移民潮新樓供應增 租金難勁彈
短期來說，近期不少人談起移民潮問題，雖然移民潮出現亦不一定能夠推跌樓價，但對租金影響將會較大。
樓價升跌的因素眾多，供應只是其中一環，更重要是對樓市前景的預期，息口走勢、投資氣氛亦是關鍵因素。不少人即使移民亦未必會立即將單位出售，將物業保留收租，或者是觀望後善價而沽。相對來說，租金更直接受房屋供求影響，無論是租樓的家庭或者是業主自住，在移民之後都會釋放出單位在租務市場。
另外，私樓供應仍正增加，去年落成的私樓達2萬伙，政府預測今年仍然有1.8萬伙，大量入伙盤釋出的租盤，需要一段時間消化。
據差估署《香港物業報告2021》數據指出，去年全港空置單位共52,366伙，較2019年的44,892伙，增加17%或7,474伙，佔全港私樓總存量達4.3%，按年上升0.6個百分點。
當中空置率最高的地區，包括大埔區（11.2%）、屯門區（6.9%）及西貢區（6.9%），均是去年新樓落成量較多的地區，而未來一年供應仍然會繼續增加。
同時，疫情下興起的遙距工作模式，亦可能改變過往的市場生態。過去一年，不少人都習慣了以視象會議取代實地會面。
在後疫情時代，各地的商務會議往來能否恢復至疫情前水平？商務酒店的部分需求會否永久地消失？以至將來遙距工作模式，會否減少跨國企業在海外派員的需求？這些因素都會減少市場上的租樓需求。
撰文 : 唐榮