2021-05-06
明報
【明報專訊】港府於去年4月成立的劏房租務管制研究工作小組（下稱劏房租管小組）經過近一年研究後、在3月31日提交報告，建議日後劏房業主須每次與租客簽訂長達4年租約，僅可在租約第三年開始時加租一次、最多加15%，認為有助加強保障租客權益，相對應的是業主權益或受損，有2萬多名會員的香港業主會會長佘慶雲認為，同時向業主限制租約年期及租金加幅屬「鬥地主」，料劏房投資價值將因此下跌，他因此已放售旗下的劏房單位。
過去10多年港府未有適時大幅增加房屋供應滿足熾熱的住屋需求，令樓價及租金期內急升數倍至普羅百姓難以負擔的水平，目前本港估計有數十萬人住在劏房等不適切居所卻要捱貴租，屬社會不穩定的根源，要拆解此炸彈亦不容易；特首林鄭月娥去年11月發表《施政報告》，宣布計劃向輪候公屋逾3年、無領取綜援的基層，按家庭住戶人數派發現金津貼（表），計劃擬今年6月接受申請，為期3年，每年非經常開支預算約80多億元，料有約9萬住戶合資格申請。
港府是次擬向基層派錢，由於有關住戶料不少住於劏房，每月取得上述津貼後，很可能會被業主加租，即變相也令劏房業主也受惠。劏房租管小組主席梁永祥上月中在本欄接受專訪時表示，他明白實施劏房租管刻不容緩，故此小組提前三個月完成研究及向政府提交報告，希望港府盡快接納，相關部門根據報告內容制定條例草案，並獲立法會早日通過。
旗下劏房叫租4800元包水電
是次劏房租管小組的重點建議之一，是制訂包含強制條款的「標準租約」，例如規定受規管租賃的租期固定為兩年，只有租客有權藉給予業主一個月通知而於租期首12個月過後終止租約；受規管租賃的租客有權續租一次，從而可享有為期四年的租住權保障；續租時，租金加幅將設置上限，加幅不得超逾差餉物業估價署發布的私人住宅租金指數（所有類別）於相關期間的百分率變動或15%，以較低者為準，假如上述租金指數的相關變動為負數，則續租時的租金須至少作出相同百分率的下調。
梁永祥上月接受訪問時，以他所認識的一名年輕人早前在西營盤劏房退租時被業主要求追討高達7萬元的電費為例，說明弱勢劏房租戶被無良業主欺凌的慘况；劏房租管小組成員之一、業主會會長佘慶雲本周一在專訪中回應，雖然本港難免會有無良業主，但他認為僅屬個別個案，並且帶記者參觀他旗下位於佐敦廟街一幢逾50年舊樓、現分間成四個100多方呎劏房的單位，指其中一個較大的劏房單位現叫租每月4800元，若屬優質客戶更可議價至4500元，並且包水電，「我相信大部分劏房業主也是有良心的，以市價出租單位，也不會向租客濫收水電費」。
「租出單位前業主惡 租出後租客惡」
佘慶雲認為，本港既有無良業主，亦有無良租客，有作為業主會會員的劏房業主，收租時被租客辱罵，「業主亦有業主的慘况，未出租單位前是業主惡，租出後便是租客惡，因為租客入住單位後，業主若想他搬走便要訴諸法庭，過程需要數月，收樓並不容易」。
作為業主會會長，佘慶雲曾幫助會員處理過不少向欠租租客收樓的個案，對於有關流程十分熟悉：「租客若不交租又唔肯搬走，業主首先要入稟土地審裁署控告租客，法官判令後，要等執法主任上門連續3天貼紙均不獲租客回覆，再過一個星期取得收樓令，才可以破門入屋收樓，整個流程需時3.5個月至4個月」。他續說，即使租客不交租，業主向該單位截水截電屬刑事罪行，而換鎖亦屬違法：「若業主換鎖阻止租客重返屋內，租客可以扑爛該門鎖，合理解釋是租客有個人物品遺留在屋內，業主不可以阻止他取用個人物品」。
租客若享4年租住權保障 憂業主遇爭拗亦要啞忍
佘慶雲表示，他是支持本港實施劏房租務管制，才加入小組任成員，但強調要在管制業主及租戶之間取得平衡，指3月底發表的劏房租管小組報告基本上只針對業主，卻無幫助業主處理面對無良租客的問題，略有偏頗：「租務管制應該是業主租客兩面管，因為租務合約是雙向的，如果只管業主，不如叫做業主管制小組吧！」
至於劏房租管小組報告的建議，佘慶雲認為，對業主來說，最值得商榷之處是每次須與租客簽訂長達4年租約，「目前不少劏房業主委託地產代理處理租務，對租客並不認識，而即使我個人一定會見過租客、揀客後才簽租約，但與租客亦只有一面之緣，並不了解租客，租客付錢後可攞鎖匙入住，幸好目前是一年死約、一年生約，即使我揀錯租客也只需要忍一年、等一年死約完結便可再覓另一租客；4年租約所帶來的問題是，業主一旦揀錯租客便要忍四年，相等於男女雙方首次約會後便一定要拍拖甚至結婚，婚後雙方難免會激烈爭拗，甚至可能因此產生血案」。
外界普遍認為，目前本港劏房呎租遠高於正常單位屬不合理，故此支持監管劏房租金加幅設置上限，但佘慶雲認為，除了劏房外，納米單位呎租亦高於中小型單位，屬港府多年來房屋政策失衡下所導致的市場現象，「不止劏房，今日新盤納米樓的每方呎售價亦高於兩房一廳的中型單位，既然我以高價買回來，租出去又怎會平呢？」
記者指不少現有劏房業主早於10年或以前已買入單位，過去10年已享受到劏房租金急升帶來的好處，現時可考慮接納租管、把部分利益讓出來予租戶，但佘慶雲並不同意，指投資者也要承受風險，例如樓價在1997年第四季至2003年第二季期間曾急跌七成，期內租金亦有可觀跌幅，強調港府不應干預自由市場，「過去10年劏房租金升得快，主要是跟隨市場走，例如若此劏房單位市值月租只是4800元，我叫租6000元也不會有人願意租吧！」
指細單位呎價貴 呎租較貴也合理
儘管作為業主，佘慶雲反對劏房租管小組報告所提出4年租約及加租一次最多15%的建議，但他估計，該報告獲港府接納並成為法例的機會頗大，監管環境不利劏房業圭，故此正以650萬元一籃子放售訪問時所處廟街四個劏房單位連天台：「我也不知道劏房租管將怎樣立法，擔心立法會議員用有色眼鏡來看業主，慷他人之慨也要『成功爭取』、也要『鬥地主』，這樣的話，為何我要繼續投資呢？」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]