2021-04-28
經濟日報
翻看差餉物業估價署住宅回報率相關數字，最新是今年2月份，五類住宅中，不是創歷史新低就是平歷史新低紀錄，觀察近期樓價及租金呈現背馳，投資者或要接受更低的回報水平。
千七呎大宅 回報1.8厘新低
附表顯示五類不同面積單位的回報率近一年變化，其中無分大小，A、C及E類應該同處於打破回報率歷史新低紀錄（1999年有統計以來），其中E類1,722平方呎以上大單位，更出現有紀錄以來最低數字--回報率由今年1月的1.9厘跌至1.8厘。至於B及D類單位亦平歷史中低位紀錄。
大型單位回報率見新低，早前有報道反映相同實況，北角海璇1座17樓A室，實用面積2,083平方呎，屬於4房雙套房間隔，並連456平方呎平台（設有按摩浴池），單位於2019年底以逾1.53億售出，呎價73,469元，造價及呎價除了創發展項目新高外，呎價亦打破港島東最貴紀錄。
據悉，上址剛以13.5萬元租出，以租金計追平屋苑新高紀錄，但呎租則僅65元，屬於市價水平，業主享約1.06厘租金回報。不過，據土地註冊處資料，買家以公司名義購入單位，公司董事為柬埔寨籍人士，即買家需付樓價30%印花稅，涉及辣稅約4,590萬元，是次租出單位，若連相關辣稅計，回報率低見0.81厘。資料顯示，海璇1座中層A室，2019年以13.5萬元租出，當時創租金新高，而單位面積約1,585平方呎，呎租達85元。
早前富山地產行政總裁柯興捷撰文指，其實，若按傳統智慧，住宅的回報率一般約3至4厘，例如業主過去將一個樓價650萬元的單位放租，租金一般約2萬元，然而由於經濟差市民收入減少，這單位目前實際上只可以月租約1. 5萬元，才有租客承租。
單位長期空置 損失更大
事實上，香港中小住宅回報率回落至今依然有約2.5厘，對比深圳二手住宅現時只在1至2厘之間徘徊優勝得多，故若香港樓價持續上升，投資者又想盡快將單位租出，理應調低租金回報期望，否則長期空置損失會更大。
當然，唐榮亦曾聞說，香港以外有些地區是以按揭貸款額計回報，1000萬樓，2萬月租即年租收入24萬，一般回報計算是2.4厘，但若這項物業借700萬按揭，有些投資者是以700萬為基礎計算，24萬年租金收入回報率即升至3.4厘。當然，也有另一類要求的條件更嚴格，認為12月租金收益應扣掉兩個月作為出租稅項等支出儲備，變成10個月租金計算，同樣狀況，那回報率將跌至2厘水平。
撰文 : 唐榮