2021-04-28
經濟日報
萬眾矚目的黃竹坑地鐵上蓋新盤開售在即，整個項目分為6期發展，合共有5,200個單位。首批單位平均定價每呎29,700元，一房單位入場費1,146萬元，明顯銷售對象非首置上車人士。港島地鐵沿線市場渴求，首日收票已達1,300張，反應熱烈乃意料中事，預期樓盤將加價加推，首批160個單位可即日售罄。
港鐵上蓋已經30年沒有新盤出現，何況是港島區具規模的發展項目。朋友問我如何看待此樓盤，抵唔抵買？這個問題不容易作答，從哪一個角度來衡量，結果都不一樣。打個比方，樓盤所處的位置是黃竹坑，屬於南區，但卻是工業區，它的定位應該與壽臣山看齊，還是香港仔看齊？此外，雖然說港鐵至中環十分方便，但其實整個香港島至中環乘地鐵都非常便捷。
以港鐵沿線樓盤的價值來衡量的話，就要相比鰂魚涌太古城、柴灣杏花邨和炮台山維港頌等，雖然樓盤屬新樓較為優勝，不過位處傳統工業區，仍有待長時間的區域重建美化，生活配套設施或需十年八載才能完善，買家要有心理準備，未來幾年的消閒娛樂必須到外區進行。至於價格方面，筆者認為定價適中，必須經過抽籤程序，買得到當然高興，買不到也不必強求，也可選擇其他港鐵附近樓盤。
沒有炒家 住宅樓市仍向上
黃竹坑這個樓盤具有指標作用，属於下半年樓市的試金石。第一批單位售罄將無可置疑，問題是之後加價加推單位的銷情難以確定，假如加價溫和，樓盤便可賣得滿堂紅；倘若加幅太多，會引致銷情放慢。這樣會影響其他發展商以後對同類單位的銷售部署，情況有點像西九龍站上蓋物業以及啟德發展區項目，不同地產商參與樓盤開發，產生出來的銷情和售價有所不同。
不管樓盤銷情如何，有一樣可以肯定的是，新盤是帶動樓市上升的原動力。根據以往經驗，新盤開售的定價通常是逐漸加價加推，隨着地區發展慢慢變好，其他地產商經過幾年的興建過程和推盤步伐，樓價起步雖然只有一平方呎售3萬元，但幾年後或許可以上調至每呎4萬元以上。在沒有炒家的住宅市場，為何樓價仍然一直上升？主要是原於港府的高地價政策和地產商對新樓的銷售策略。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產創辦人