商廈大租戶 去中環化

再有金融機構傳出遷離中環，「去中環化」概念加上疫情衝擊，令中環甲廈租金及空置率添壓力，新需求疲弱下，中環租金調整路仍漫長。 中環大地主置地最近表示，旗下商廈獲得一宗租務成交，亮點是金融機構「回歸」中環。涉全球財經資訊及數據供應商標準普爾，將遷入中環交易廣場第3座兩層，樓面約2.2萬平方呎。據了解，該機構早年曾租用中環商廈，十多年前搬至九龍站環球貿易廣場，如今中環租金較高峰期明顯下跌，趁機重返中環。 中環以往是金融機構必爭之地，顯示機構地位及級數。區內超甲廈租金，最近由高峰期下跌3成，呎租約100餘元，若同區次一級商廈，每呎50至60元已有交易。單從成本角度，目前中環無疑較以前「抵租」，但足以令中環出租情況加快嗎？ 外資遷港島東 省逾6成租金 翻看歷史，全港甲廈指標中區，租金屢創新高，對上一次2017至18年，最優質甲廈呎租曾逾200元，空置率低見1至2%。因為租金成本高，不少外資機構認為要長遠控制成本，故漸出現「去中環化」，適逢交通配套改善，港島東、東九龍配套漸成熟，吸引中環客人搬遷，特別港島東太古坊，有新型甲廈落成，地區商業氣氛理想，最重要的，是全新甲廈呎租約50至60元，遠較中環150至200元為低，搬遷可節省6至7成以上租金，外資機構如律師行、金融機構後勤等，漸遷往港島東，屬一項長遠計劃。 過去一年各區甲廈租金下挫，中環跌幅更明顯。即使租金較便宜，仍未有停止「去中環化」概念。近日市場消息傳出，位於太古坊，明年落成的太古坊二座甲廈多層，獲瑞士老牌私人銀行洽租。該機構目前租用中環國金1期、交易廣場等，涉及約7萬平方呎樓面，若最終落實搬遷，將成近一年遷出中環最大宗個案。從以上個案，反映外資機構漸接受搬往新興商業區，以節省大筆租金開支。 在家工作成常態 打擊甲廈需求 疫情下環球商業活動大幅放緩，各大金融機構環球業務受一定影響，當務之急是控制成本。單計近兩個月，便先後有法巴、法興、渣打等金融機構，棄租中環甲廈樓面，以控制成本。環球疫情至今未完，機構控制成本仍是大前提，不難預計尚有機構會減省核心區樓面情況。 當中還未計算在家工作，對甲廈結構影響。最近滙豐表示，擬逐步減少倫敦辦公室樓面約4成，未來3至5年大部分到期的倫敦市中心寫字樓租約屆滿時都不會續約。在家工作若成為常態，甲廈樓面需求，進一步受打擊。 據世邦魏理仕數據顯示，最新一季甲廈空置率突破10%，中環空置率高見7.2%，為十多年來新高。環球恢復商業活動路仍漫長，核心區中環甲廈租金，調整期似乎不止一年。 撰文 : 唐榮