2021-04-23
經濟日報
上星期運輸及房屋局局長陳帆在出席立法會財務委員會會議時，提到按運輸及房屋局的統計，截至去年底已落成而售未售出的餘貨單位高達1.23萬伙，較2019年底的990伙顯著增加24%，政府坦言對於一手樓空置的情況表示關注，並表明不排除重提一手空置稅的可能。
可能大家會問一個問題，既然已落成的一手新盤餘貨大幅增加，理應發展商會有減價清貨的壓力，為何目前部分新盤入伙依然可以加價重售，與此同時不少單位的定價亦表現進取，要理解這個問題，首先要釐清現時整體新盤餘貨的情況。
大家需要知道運房局計算，是按照自2013年起已落成的一手新盤中，已仍未售出的單位，換言之當中會包括部分屬於發展商長線持有的出租單位，以至部分服務式住宅出租物業，與坊間一般的新盤貨尾統計有所不同，大家所理解的新盤貨尾一般是按照，已上載樓書至一手住宅物業銷售資訊網（SRPE）的開售中新盤或計劃推售新盤，因此兩者在計算上截然不同。
貨尾存量1.2萬 按年回落9.7%
根據Q房網香港數據研究中心統計所得，如果按一手住宅物業銷售資訊網的新盤作計算，過去一年整體新盤貨尾不但沒有增加，反之出現輕微回落，截至上月底的數字，最新新盤貨尾總數約1.2萬伙，較去年同期的超越1.4萬伙減少14%，最新貨尾比率跌至9.7%，較去年同期的12.9%有所回落。
事實亦歸事實，因應去年落成量按年勁升53%至20,890伙，最新現樓貨尾總數亦確實大幅增加，按Q房網計算，最新的1.2萬伙貨尾中，接近8,000伙屬現樓新盤貨尾單位，按年大幅增加約1,600伙，不過由於同時間樓花貨尾大幅減少逾3,000伙。
再者筆者過去已多次分析，發展商的推盤策略，向來是「量入為出」，隨着近年政府批出土地明顯減少，發展商補充的土地儲備自然亦有所減少，因應新量土地儲備不多，發展商亦沒有套現壓力，新盤定價亦自然可以傾向進取。
事實上，近月整體新盤市場確實出現價升量穩的現象，今年首季新盤市場共售出3,884伙單位，涉及售樓收益高達508億元，平均每月售出近1,300伙單位，較去年平均每月售出1,204伙輕微增加約8%，平均每月售樓收益則顯著增加25%，今年首季一手新盤平均呎價更高達20,480元，較去年全年的18,944元增加8.1%，踏入第二季預期價升量平穩的情況仍會持續。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理