納米樓時代終結？

團結香港基金近期一份報告指出，納米樓供應將會高位回落，是否代表納米樓時代終結？納米樓是不少投資者首選，連港姐冠軍都搶入屯門納米樓，後市將如何？ 據早前運輸及房屋局數據，截至去年12月底已獲入伙紙而未售出的一手私樓餘貨合共1.23萬伙，按年增加24%，當中細單位餘貨佔了4,400伙，佔整體比例達34%，數目亦較2019年底的按年增加42%，當中一定數量屬迷你單位。而過往靠着發展商高成數按揭、低入場門檻，在新盤市場大受歡迎的納米樓，近期銷情亦受影響，部分新盤亦不再是開放式、一房單位去貨最快。 似乎自特首林鄭月娥2019年底放寬1,000萬元以下單位可承造高成數按揭推出之後，市場生態有改變。過往納米樓單位在市場熱賣，並不是因為市場喜歡住得愈小愈好，只是買家在首期、按揭成數受限下的選擇，而現時買家爭取的，可能是盡量買到一定空間，如1,000萬元或以下買到3房、500、600萬元買入兩房，減少追逐納米樓。 納米樓供應 2024年少於600個 據團結香港基金昨天一份報告預測，至大約2024年，「納米樓」的興建趨勢應會逐漸回落。報告指自2018年起，傳媒開始關注在眾多住宅項目中出現的納米樓趨勢。這些住宅單位的實用面積少於215平方呎，僅相當於一個車位面積的1.6倍。據附圖顯示，納米樓每年的落成量預計將於2022年達至近1,200個單位的頂峰，隨後回落，至2024年將少於600個。 在地區分布方面，未來落成的納米樓將來自遠離市中心的新界住宅項目以及一般位於市區核心地段的住宅重建項目。此趨勢與以往的不同之處，在於過往的納米樓僅常見於市區重建項目。 不過，日後新落成私人住宅單位的平均單位面積仍是將會不斷縮小。私人住宅自2010年起平均單位面積一直呈降勢，據分析，未來即將落成的私人住宅單位的平均面積預期將下跌至少於600平方呎的新低，較2012年的高位下降了33%，當時約達900平方呎。 不過，發展商的取向應是樓價高企、呎價驚人，為了讓每單位的總價仍能處於較低水平，盡量覆蓋較多客群，即使納米樓高峰已過，但仍然是細單位當道，按單位面積細分私人住宅落成量，實用面積為430平方呎或以下的甲類單位的比例從2005至2009年期間的僅10%穩步增長至2015至2019年期間的34%，預計數字將會進一步攀升，佔2020至2024年期間的預期落成量的43%。 報告亦認為，居住空間狹小的問題已困擾港人多年。由於樓價持續高企，誘使發展商興建更多價格較低、讓有意置業人士更易「上車」的小面積住宅單位。團結香港基金又評估，從售樓說明書及樓宇圖則中透露的資料所示，2024年之前，新落成住宅單位的面積有所增加的機會不大。 納米樓逐步減少，是否時代終結？但根據近期成交數據，納米樓價量仍有一定支持，明天再談。 撰文 : 唐榮