2021-04-19
經濟日報
早前差餉物業估價署公布《香港物業報告2021》初步統計數字，除了整體落成量的變化外，唐榮亦整理不同地區的落成量數字，觀察分區的變化。
西貢區4年逾萬伙落成 佔15%
正如標題所問，究竟哪一區連續4年私樓落成量均打入首5位？答案是西貢區，亦即包括將軍澳在內，4年合共有11,017伙落成，佔全港4年私樓總落成量的15%，亦是唯一一區，4年均打入前5位。值得留意的是，西貢將軍澳在今年將迎來入伙高峰，多達4,588伙落成，要留意供應充裕對於二手市場及租務帶來的影響。不過，近期將軍澳一二手買賣成交暢旺，承接力仍相當強盛，租務市場則仍需觀察。除了將軍澳，深水埗4年中，共有3年打入落成量首5位，包括2019、2021及2022年，合共有5,279伙落成入伙。
再翻查紀錄，2020年初差餉物業估價署的評估，沙田區在2021年較多單位落成，到了2021年的評估，有一定數量順延至2022年，變成2022年落成量相當多，元朗區亦有類近情況。而深水埗及屯門區，一些落成量計算由2020年後移至2021年，有可能興建進度不像預期。
值得留意的是，落成量的數字，不一定即時變成現樓可自住可出租，舉例去年底較多新盤落成，2020年11月落成量急升至4,392伙，有8個私宅項目正式落成，當中規模較大的為觀塘「凱滙」（1期及2期），涉及1,999伙，此數字亦在附表反映，使觀塘的落成量罕有地在2020年進佔全港十八區的第5位，不過，該物業至今仍未正式交樓入伙。
落成≠交樓 去年空置率回升
美聯物業一份報告亦提到類似情況，去年私樓空置率再次回升至4.3%水平，按年增加0.6個百分點。空置率回升相信有兩個主要原因，分別是去年落成量大升以及半數單位未能入住有關。
首先，私人住宅落成量由2019年13,640伙大幅增加約53%至去年20,890伙；另一原因是去年20,890個落成單位中，當中約10,350個單位（即約一半單位）因未取得滿意紙而未能入住的單位，因此被界定為「空置」。相信此批單位隨着批出滿意紙後，業主將陸續遷入，估計空置率將會回落至低於4%水平。
換言之，附表的落成量，如果要化為可自住可出租，或會延後一些時間才真正投入市場，尤其是如在第四季取得入伙紙的項目，雖然列入落成單位，幾乎肯定要待翌年才變成真正可供交樓的現貨單位。
撰文 : 唐榮