2021-04-17
明報
【明報專訊】常聽年輕人說要追求逍遙生活，不做金錢奴隸。筆者認為，這可以有兩種途徑：其一自然是淡薄名利，降低對物質的追求，另一則是盡早做到財務或財政自由。房地產平台Juwai IQI最近公布的一項調查，便為何謂「財務自由」給出定義：一個人擁有足夠資產，具有一定的被動收入，在不用工作的情况下，仍可過着稱心如意的生活，據此，財務自由的標準為「在生活機能良好的都市持有約1291方呎的住宅、擁有兩輛好車，再加上120萬美元（約932萬港元）的投資，以及稅後達9萬美元（約69萬港元）的年收入」。
根據Juwai IQI的全球調查，要達到上述定義的財務自由，門檻最高的城市為倫敦，需要457萬美元（約3551萬港元），香港排名第2位，要400萬美元（約3108萬港元），第3位是上海，需要350萬美元（約2720萬港元），排名第4位的則是紐約，需344萬美元（約2673萬港元）（見圖1）。至於一直被視為香港競爭對手的新加坡則排名第7，財務自由的門檻為323萬美元（約2510萬港元）。
港樓價高企 不利財務自由
要在英國倫敦及香港做到財務自由，原來要有超過3000萬元的資產，相信和兩地樓價高企有莫大關係，筆者別的不知道，只知新加坡房屋供應較香港充裕，人均居住面積也遠勝香港，樓價則遠低，所以在當地要做到財務自由也較容易，這對香港人和香港政府有什麼啟示？
其實，如能夠在香港擁有兩層或以上住宅，應該已可以輕鬆做到財務自由，哪香港又有多少人可擁有兩層或以上住宅？根據運房局書面答覆立法會財務委員會的文件顯示，原來在2019/20年香港以個人名義全權及聯權或分權擁有物業（包括住宅及非住宅物業）的人數統計，擁有一項物業的人超過165萬人，擁有兩項亦有逾28.5萬人，擁有3項則有8.6萬人（見圖2）， 如前面所述，筆者推算香港至少有40萬人（擁有兩項或以上物業，假設都屬於住宅物業）屬於財務自由人士！
放寬按保 反收窄貧富差距
早前看過一項統計顯示，香港擁有自置居所的比例近年不升反跌，筆者相信這與政府接連推出限制按揭成數等樓巿辣招有關，因為限制了按揭成數和要求銀行進行按揭壓力測試，一般人要儲到首期便愈來愈困難，買樓愈來愈變成有錢人的「專利」，如此，樓價上升反而令到財富更集中到有能力上車和儲樓的富人，財富自由和一般人脫鈎，而一年多前特首林鄭放寬了按揭保險的樓價上限，使到一般人要儲首期的金額減少，事實上，之後採用按保的個案和涉及金額明顯增加（見圖3），筆者覺得政策其實有助收窄香港貧富差距。
另外，如老了退休又擁有自住物業的話，雖不一定可以變成財務自由，但卻可透過逆按揭（安老按揭）提供現金流以幫補退休後生計，然而，根據中原按揭提供的數據，今年首3個月除了中銀香港（2388）承做118宗逆按揭外，排第二位的上海商業銀行只做了7宗，第三位的東亞（0023）及南商銀行更只有1宗（見圖4），反應可說頗為冷淡。
逆按揭反應冷淡誰之過？
筆者在想，這是銀行、業主，抑或是按證公司出了問題？
固然，中國傳統老人家多希望將物業留給子女，或會對逆按揭造成抗拒，但會否也因按證公司的行政費用過高，令到業主能透過逆按揭得到的現金流偏少，導致計劃不吸引？又或是銀行覺得做逆按揭回報太低，所以不積極推廣？事實上，逆按揭的構思是好的，但似乎要加以優化，才能令更多人受惠。
另外，高力發布的《2021年第一季季度報告》則顯示，香港的寫字樓租賃和房地產投資氣氛於今年首季度略有改善，預期2021年下半年有望逐步復蘇。
事實上，高力稱截至2021年第一季度，儘管香港寫字樓的總淨吸納量為-459,400平方呎（淨樓面面積），但寫字樓租賃氣氛已略有改善。2021年第一季度，甲級寫字樓的整體租金按季下跌2.0％，跌幅為過去三個季度中最低，表明租金調整步伐有所放緩。在不同的子市場，尤其是核心商業區一帶，亦見更多查詢及實地視察的情况。
香港中區商廈大地主香港置地近日便表示，評級機構標普剛租用旗下中環交易廣場共2萬呎樓面，而之前頗長時間置地旗下少有租出逾1萬呎的成交個案，反映香港商廈巿場在復蘇之中。
[陸振球 樓市解碼]